文｜林順潮

土地與房屋，是香港回歸以來積澱最深的結構性民生痼疾。隨着香港首份五年發展規劃全面對接國家“十五五”戰略，北部都會區建設上升為國家級發展部署，為破解這一數十年困局帶來了歷史契機。

最新公布的《長遠房屋策略》周年進度報告，進一步釋放出積極訊號。未來五年，公營房屋年均供應將超過3.5萬個單位，創25年來新高，居屋供應亦增加約一倍。公屋綜合輪候時間已由高峰期6.1年降至4.8年。多年來困擾香港的土地和房屋供應問題，正在出現實質改善。然而，增加供應紓緩的是“有樓住”的壓力，市民向上流動的通道依然狹窄。下一步要思考的，是如何以北都為突破口，打通由租住公屋、資助出售房屋到私人住宅的置業通道。

房屋之困，不止“住得細”更在流轉不暢

最近一次人口普查顯示，港人人均居住面積中位數約172平方呎，僅略大於一個標準車位。處境最困難的是劏房住戶，全港約有11萬個劏房單位，住着約22萬人，面積中位數僅約10平方米，通風、衞生和消防隱患長期存在。

然而，房屋問題並不止“住得細”。更深層的矛盾，在於房屋流轉不暢，市民置業通道狹窄。公屋、居屋與私樓之間斷層明顯，公屋往往成為“終點站”，而非向上流動的起點；大量家庭既不符合公屋資格，又難以負擔私樓，成為“夾心階層”。

因此，香港的房屋問題，表面是居住空間不足，背後牽動的是資產分配、青年向上流動、家庭發展預期，以至社會凝聚力。當年輕人相信努力可以改善生活，社會才有活力；當更多家庭擁有自己的居所，貧富差距才有望收窄，社會的向心力亦會增強。房屋政策若只計算增加多少單位，便難以觸及問題的根本。

他山之石可鑑 但不可照搬

談住房，新加坡常被拿來參照。新加坡同樣土地有限，但多年來透過長期土地規劃、政府組屋、中央公積金和抑制住宅投機等制度，建立了一套相對完整的住房體系。其住房分為兩個界線分明的市場：組屋以自住置業為主，近八成居民住在組屋，住戶自置率逾九成；私人住宅則面向較高收入人士，外國買家須繳付高達60%的額外買家印花稅。

但香港有自己的制度條件，不能簡單照搬新加坡。一方面，香港實行普通法制度，私人產權和土地業權結構與新加坡不同，香港新界不少土地業權零散；另一方面，發展土地亦須兼顧生態保育、法律程序和社會共識。新加坡依靠大規模國有土地儲備及土地徵用制度推動組屋建設，這套模式難以原樣移植香港。

因此，可以借鑑的是治理目標和政策邏輯，具體制度仍要立足香港實際。在“一國兩制”和本地法律框架下，提高土地規劃的長期性、改善住房流轉、增加置業機會，才是香港需要探索的方向。

從“地從何來”到“地盡其用”

過去談房屋，最大的掣肘是“無地”。香港陸地面積約1,110平方公里，其中約四成劃為郊野公園及特別地區，已建設土地只佔約四分之一，住宅用地僅約7%。

這個局面正在改變。按政府最新公布，由2027-28年度起的十年內，全港將產出約2,500公頃“熟地”，當中約七成來自北部都會區；未來五年，北都將產出約900公頃熟地，列為五年規劃的約束性指標，可提供超過7萬個房屋單位和100萬平方米經濟樓面。北都總面積約3萬公頃，土地面積與規劃人口均約佔全港三分之一。長策報告亦顯示，未來十年公營房屋供應中，首五年的項目八成已進入建築階段，後五年則仍處於造地和研究階段，而北都正是主要土地來源。房屋供應的好勢頭能否延續到下一個五年，很大程度取決於北都能否如期交出熟地。

政府表示，未來十年房屋供應所需土地已經覓得。當土地來源基本有了着落，香港房屋政策的重點，便應由“地從何來”，進一步轉向土地配置、住房流轉，以及供應的“量”如何真正轉化為居住的“質”。北都提供的，不單是新增土地，而是重新設計香港住房、產業和城市空間關係的機會。

北都可成為土地與住房制度的改革試驗場

五年規劃已明確提出在北都先行先試新的開發、管理和營運機制，彈性規劃土地、採用多元發展模式。

制度條件同樣重要。政府正加快推進北都專屬法例，有關條例草案涵蓋城市規劃、收地補償、建築工程審批、噪音管制、跨境要素流動等六大範疇，目標是為北都規劃和地政程序拆牆鬆綁、加快工程建設及便利產業營運。這意味着香港毋須另起爐灶，而是可以把北都作為改革試驗場，探索更高效的土地整合、規劃審批和片區開發模式，並讓基建和片區發展帶來的土地增值，更有效地反哺公共住房和社區設施。

同為深港合作前沿的前海深港合作區，多年來在跨境規則銜接和營商環境等方面累積了不少經驗。這些做法有多少可供北都參考、應如何取捨，值得深入探討。

住房制度亦可在北都先行先試。筆者認為，北都新發展區可率先提高資助出售房屋比例，建立以置業為主導的新社區，讓北都成為住房制度改革的示範區。

短中長期並進 重建房屋階梯

筆者早前曾提出，香港房屋制度面對的問題除了供應，也包括流轉，公屋、資助出售房屋和私人住宅之間，需要形成較順暢的住房階梯。長策報告正為這一判斷提供了註腳。當“上樓”壓力逐步紓緩，房屋政策的重心由“上樓”轉向“上流”，報告把“鼓勵市民循房屋階梯上進上流”列為首個政策方向，就是這一轉變的體現。

政府已訂下清晰目標，未來十年總房屋供應目標為42萬個單位；公屋輪候時間力爭於2030-31年度縮短至四年以下；住宅大廈內的劣質劏房問題，則要在2030年基本解決。具體而言，筆者認為香港未來要從短中長期三個方向把握。

其一，短期要穩住基層，過渡安排不能取代長遠供應。未來一兩年，重點在於以行政手段提速。公營房屋項目的審批可設快速通道，閒置政府土地、棕地和舊工廈應加快釋放。譬如更系統地公布閒置政府土地清單，優先撥作過渡性房屋及公營房屋用途；棕地釋放的難點通常在於作業者安置，可進一步加強搬遷配套，減少收地阻力。簡約公屋將於2027年度前後提供約3萬個單位，對縮短輪候、紓緩劏房戶困境有一定作用；但其本質上屬過渡性安排，不宜視為長遠答案。同時，可進一步增加“白居二”配額，讓更多合資格家庭及早置業。短期措施的價值，在於為長遠供應爭取時間。

其二，中期要以北都為主要陣地，“建屋”更要“建城”。落實北都專屬法例、有序推進片區開發、做好鐵路基建配合，是北都房屋供應如期到位的關鍵。與此同時，未來房屋需求的結構亦正在轉變。最新長策推算顯示，本地住戶淨增長帶來的需求有所回落，非本地學生等需求則明顯上升。香港既要照顧本地家庭，也要容納人才、學生和產業人口。換言之，房屋正由單純的民生政策，變成支撐城市人口和產業發展的重要基礎。

因此，北都不應只是另一個“睡城”。新田科技城全面運作後預計提供逾30萬個職位，配合大學城建設，有望實現職住平衡。北都與深圳一河之隔，隨着河套深港科技創新合作區發展和跨境鐵路建設，北都居民的就業和生活圈，可延伸至整個大灣區。

五年規劃提出，由2031-32年度起，北都資助出售單位中大單位（實用面積約45平方米或以上）的比例由兩成提升至兩成半，讓市民“住大啲”。這亦是北都從源頭設計的優勢。供應目標達標固然重要，但房屋政策的成效不能只用單位數量衡量。人均居住空間、單位面積、職住距離、社區配套，以及家庭改善居住條件的能力，同樣應成為長遠房屋政策的重要指標。

其三，長遠要打通置業階梯，讓市民有更多向上流動機會。根據房委會統計數字，現時香港居民中約50.4%為業主，其餘49.6%為租客；當中19.3%租住私人房屋，30.3%租住公共房屋。參考新加坡數據，近八成住戶住在政府資助出售的組屋，當中不乏中產及專業人士，整體住戶自置率更逾九成。香港五年規劃提出，未來房屋供應以“四三三”為基礎，即四成出租公營房屋、三成資助出售房屋、三成私人住宅。相比之下，香港的自置比例仍有很大上升空間。因此，資助出售房屋的比例宜定期檢討、逐步提升，從而帶動房屋階梯流轉。

香港可逐步打通“公屋—資助出售房屋—私人住宅”的流轉鏈條，讓年輕家庭有機會先“上車”、再改善；同時優化公屋資源分配，讓有需要的家庭更快獲得合適單位。政府近期推出的未補價資助出售單位出租安排、長者業主“樓換樓”計劃，均有助加快房屋流轉。筆者亦曾建議研究“租轉買儲蓄計劃”，讓公屋住戶把部分租金轉為置業儲蓄，使公屋成為置業的起點，而非終點。

房屋問題從來不是單純的經濟問題，更關乎社會公平正義與階層流動。從五年規劃的階段目標，到長策的十年藍圖，路徑已經清晰。房屋建設周期長，成效以年計。立足“一國兩制”的制度優勢，以北部都會區為戰略突破口，善用粵港澳大灣區的廣闊腹地，步步為營、久久為功，就定能破解本港土地房屋結構性矛盾，實現人人安居樂業的希望，讓每個家庭都看得見向上的路。

（作者係港區全國人大代表，文章僅代表作者個人觀點）