《紫荊論壇》專稿/轉載請標明出處

       香港貧富懸殊，樓價冠絕全球，難以「上車」，年輕一代更是如此，新移民也面臨同樣的問題。過往對住屋類型及權屬差異的研究，大多針對住戶的移民身份（migratory status），近年也有文獻關注「租樓一代」（Generation Rent）或代際差異（inter-generational difference），不過鮮有研究同時探討三者間關係。為了填補這個空白，本文利用香港1996-2016人口普查（含中期人口統計）5%抽樣微觀數據庫（5% sample micro-data files），配合多元邏輯回歸模型（multinomial logistic regression），分析1996-2016年間基於移民身份界定的不同年齡人口組別之住屋權屬機率分布狀況，以及這20年間的變化，從而評析回歸後特區政府的房屋政策。

李思名 I 香港浸會大學地理系教授

杜慧敏 I 西交利物浦大學中國研究系助理教授

陳元通 I 香港浸會大學地理系高級研究員

公屋是香港居民的主要住屋權屬之一。圖為沙田公屋（圖：香港特區政府新聞處）

我們曾經利用人口普查（含中期人口統計）微觀數據庫，就香港住屋權屬與人口的移民構成進行交叉表分析，相關文章發表於《紫荊論壇》2019年5-6月號。本文可視作此前研究的延續，主要通過多元邏輯回歸模型，進一步分析1996-2016年間香港住屋權屬的變化，回歸模型的主要自變量包括住戶的移民身份和年齡組別。本文在簡略回顧住屋權屬與不同世代和移民身份之關係的相關文獻，並闡述香港房屋政策和住屋權屬特徵的基礎上，報告並討論回歸方程的分析結果。

住屋權屬的年齡和代際差異

住屋權屬一般包括自置和租用兩種類型。前者往往被視為個人及家庭攀爬「房屋階梯」的終極目標。1960年代開始，英美等國推出多項舉措鼓勵家庭置業,其後歐洲和東亞多國相繼仿效。住屋權屬與個人和家庭生活息息相關，年輕未婚者大多是租戶，家庭的組成尤其是小孩的出生往往促使置業考慮。住屋權屬也跟整體社會經濟環境以及個人因素有關（例如學歷和收入的高低）。在美國，2008年環球金融危機導致數以十萬計家庭未能準時償還住房按揭貸款，更有相當數量的「負資產」業主為了逃避繳付按揭貸款和物業稅遺棄其居所，首當其衝的多為年輕和少數族裔家庭。

事實上，在環球金融危機爆發前，年輕一代自置居所已非常困難，金融危機使得工作變得不穩定，置業更是遙不可及。為了抵禦金融風暴，各國央行相繼採納「量化寬鬆」政策，結果進一步推高樓價。由於客觀環境的改變，眾多青少年在成年後甚至連租樓也有困難，需要與父母同住。置業除了可視作為一種住屋權屬的選擇，也是一項重大投資。經年累月的供款使得個人退休時可以累積一筆相當可觀的財富，物業的升值更往往使房產的價值提升數倍乃至數十倍。因此，住屋權屬的差異以及不同住屋所嵌入的財富差異，越來越成為衡量社會不平等的一個主要指標。隨著時間推移，住屋權屬的差異加劇了年長一代和年輕一代之間的貧富差距，代代相傳的住屋財富（包括父母協助子女置業）更進一步擴大了不同社會經濟階層的年輕一代之間住屋和財富的不均狀況。所謂「租樓一代」文獻探討的就是這個現象。

移民身份與住屋權屬

除了年齡和世代差異外，移民身份亦是住屋權屬差異的一個主要因素。不同國家的研究都顯示，少數族裔移民的住屋自置率遠低於本地出生居民。跟世界上其他大城市一樣，香港吸引各式移民，不同的是，香港的移民構成比較單一，除了家庭傭工外，絕大多數來自中國內地。1980年以前，政府實施所謂「抵壘政策」，讓非法進入香港並成功抵達維多利亞港兩岸核心市區的人士，得以在港合法居留。1980年底，政府取消「抵壘政策」。其後，由內地和香港共同制定名額並由內地各省市簽發移居香港的「單程證」成為內地人士移居香港的最主要渠道。香港政府統計署把在香港居住未滿7年，在內地沒有戶籍的「單程證」移民，稱作PMR。人口普查資料顯示，PMR在住房市場處於邊緣位置，絕大多數租住私樓，不少居於「劏房」，擁有自置居所的寥寥無幾。

香港的房屋政策和住屋權屬 

香港政府標榜經濟自由主義， 然而，就土地和房屋市場而言，政府卻一直扮演非常積極的角色。一方面，港府是全港土地唯一擁有者，並直接掌控土地的發展步伐和方向。另一方面，港府更是世上少有的大型發展商和房產擁有者。始於1950年代的大型公共房屋建設計劃，使得香港的住屋權屬構成複雜化。本文除了考慮住宅是租用還是自置外，更須考慮住宅的提供者是私人還是政府。後者提供的，包括租金只相當於市值20-30%的公營租住房屋（簡稱公屋），以及售價只為市值50-70%的資助出售單位（簡稱居屋）。自1980年代以來，兩類公共房屋一直為全港近半人口提供居所。換言之，仍有超過一半人口居於私樓，需要負擔越發高昂的租金和樓價。自二戰後，香港的樓價雖有幾次波動，但總體而言呈長期高速增長的態勢。為了舒緩樓價難以負擔問題，香港特別行政區第一任行政長官董建華於1997年上任後，便宣布每年新建住宅不少於8.5萬個的宏大建屋計劃。其中，私樓佔3-3.5萬個，其餘為公屋和居屋，並期望自置居所比率由50%提升至70%。其後數年，私人住宅年落成量超過2.5萬個，居屋超過2萬個，2001年公屋落成量更接近5萬個。

香港特別行政區成立翌日，金融風暴突捲亞洲，香港的房地產泡沫隨之破滅，樓價直線下跌 。2003年非典型肺炎肆虐，更令房地產市場雪上加霜。2003-2004年間，香港樓價相比1997年高峰時下跌超過一半，超過十萬「業主」因為居所的市場價值低於所欠銀行的按揭貸款，成為「負資產」人士。「八萬五」建屋計劃剛推出時獲得社會大眾歡迎，不過，隨著房地產市場泡沫破滅，以中產為主的自置人士怨聲載道，迫使政府不得不對房屋和土地發展政策作一百八十度改變。2002年底，特區政府宣布無限期停止建造和出售居屋。同時，政府亦修改其售地計劃：政府將不會主動出售土地，但會定期制定土地出售名冊，供發展商表達購買意向並出價；當出價高於政府心目中的底價時，政府才會把相關的土地公開拍賣或招標。這種改變實際上是把政府出售土地的主導權轉歸發展商。

由於滯後效應，上述政策的影響在2005年後才逐步顯現。此後頗長一段時間，居屋興建處於停頓狀態，不少在建項目改作公屋或私人發展項目，公屋和私樓的建造量也大幅下降。樓價自此反彈上升， 即使2008年全球金融危機對香港樓價產生影響，其影響也是非常短暫。到了2009年底，每平方米均價已超越1997年的前高峰。今日香港樓價難以負擔之程度，比1997年有過之而無不及。 

多元邏輯回歸分析 

本節利用多元邏輯模型和人口普查5%抽樣微觀數據庫，分析1996-2016年間香港住屋權屬的變化。回歸方程的因變量為四類住屋權屬，即公屋、居屋、自置私樓和租住私樓，而主要自變量則為移民身份和戶主的年齡組別。為了更清楚地顯示戶主的年齡和移民身份對住屋權屬的影響，本文利用計算得出的回歸方程參數，繪制四組權屬的機率曲線圖（圖組一至四）；每組有五幅，分別顯示1996、2001、2006、2011和2016年五個人口普查年份，不同年齡和移民身份人士在指定年度的住屋權屬機率。由於欠缺非持單程證來港的內地移民資料，本文的討論只涵蓋三類移民身份，即本地出生、內地出生並擁有香港永久性居民身份、以及居港少於七年的單程證移民（PMR）。由於篇幅所限，本文集中討論1996、2006和2016年的狀況。

「租樓一代」文獻主要關注年輕一代自置居所的制約因素，不過，在香港，能否入住公屋對年輕一代同樣重要，對於單程證移民和其他弱勢社群更是如此。本文首先分析處於不同年齡組別的不同移民身份者的公屋居住機率。圖組一顯示：總的來說，入住公屋的機率隨著年齡的增長而增加，但增加的速度卻隨之遞減。本地出生的以及內地出生並擁有香港永久性居民身份的兩類人士，相較PMR有更高的公屋入住機率；不過，這個差異隨着年齡和人口普查年份有不同程度變化。1996年，前兩者和後者間的差異比較明顯，年齡較大人士的公屋入住機率差異尤其如是。不過，10年後的2006年，50歲以上的PMR公屋入住機率反超其餘兩個組別。這個現象也許側面反映了「八萬五」建屋計劃能有效幫助PMR「上樓」，特別是那些中年或年紀較大的人士。不過，其後公屋落成量長期維持低水平，導致2016年整體公屋入住機率減少，而PMR的入住機率到了65歲以上才能趕上本地出生的人士。機率圖組也顯示， PMR和內地出生並擁有香港永久性居民身份人士的公屋入住機率差異比較大。事實上，後者的入住機率往往比本地出生人士還要高。對此或可作如下理解：雖然單程證移民在入住公屋方面受到不少制約，但是，當住滿七年並取得香港永久居民身份證後，他們入住公屋的機率將會大幅提升，甚至超越本地出生人士。這說明，至少在公屋入住編排方面，內地新移民受到的歧視並沒有一般論者想象的大。

圖組一：年齡與入住公屋機率曲線圖（按不同移民身份分組）

至於自置私樓的機率，分析結果與西方研究大致相同。大多數情況下，自置機率隨着年齡增長而增加。整體來說，除了1996年外，本地出生人士的自置機率最高，其次為內地出生並擁有香港永久性居民身份人士，最低的是PMR。圖組二清楚顯示，「租樓一代」現象在過去一段時間的惡化。1996年及2006年，25歲本地出生年輕人的自置私樓機率不低於0.32，2016年則下降到0.29；內地出生並擁有香港永久性居民身份的人士以及PMR同樣呈類似的態勢。換言之，年輕一代「上車」越來越艱難。

圖組二：年齡與自置私樓的機率曲線圖（按不同移民身份分組）

居屋擁有機率方面，整體而言也是隨着年齡的增長而增加，但超過某一歲數後就會逐漸回落（圖組三）。本地出生人士的機率一般比其他移民身份者高，比較年輕的組別尤其如此。不過，超過60歲後，內地出生並擁有香港永久性居民身份人士擁有居屋的機率比本地出生人士要高。居屋的擁有率也反映了「租樓一代」現象。以30歲的本地出生人士為例， 1996年的居屋擁有率接近0.16， 2016年的擁有率只有0.13，內地出生並擁有香港永久性居民身份的年輕人也面對同樣問題。

圖組三：年齡與擁有居屋的機率曲線圖（按不同移民身份分組）

一如預期，租住私樓的機率跟年齡呈負向關係，三個主要移民身份組別的年齡與租住私樓機率曲線大致呈平行態勢（圖組四）。不過，PMR的私樓租住機率明顯高於另外兩組人士。近年來，本地出生的年輕人士租住私樓的機率也有所提升，以30歲為例，1996年的機率為0.15，2016年上升到0.25；內地出生並擁有香港永久性居民身份的年輕人以及PMR年輕人呈現類似的態勢。換言之，不論哪種移民身份，很多年輕人在現時私樓售價高昂的情況下成為「租樓一代」。

圖組四：年齡與租住私樓的機率曲線圖（按不同移民身份分組）

結 語

本文利用1996-2016年人口普查5%抽樣微觀數據庫，配合多元邏輯回歸模型，主要分析年齡和移民身份對住屋權屬機率的影響以及這20年間的變化，分析的重點集中於本地出生、內地出生並擁有香港永久性居民身份以及PMR三類移民組別人士。

研究結果顯示，「租樓一代」現象近年在香港日趨明顯。在這個「亞洲國際都會」，「上車」從來都不容易，今天更是困難。在這20年間，本地出生組別的私人住宅擁有率下降了5個百分點，內地出生並擁有香港永久性居民身份組別則下降了12個百分點。對於年輕一代來說，除非得到父母支持，購置私樓成為遙不可及的夢想。至於購置居屋，隨著「八萬五」建屋計劃的擱置，也基本成為絕響。以25歲的年輕人為例，本地出生組別和內地出生並擁有香港永久性居民身份組別能夠擁有居屋的機率在這20年間下降了7個百分點。在住屋供應短缺以及私人樓價急速上升的情況下，各移民身份組別的年輕人租住私樓的機率不斷提升，「租樓一代」現象於年輕一代的PMR更為明顯。不論是私樓還是居屋，年輕PMR能夠自置居所的機率都遠低於其他移民身份組別。

不同於英美等國，公共房屋在香港沒有被貼上顯著的負面標籤，無論是租住公屋或是購置居屋，都可為住戶節省不少開支和累積財富。整體來說，內地出生並擁有香港永久性居民身份的人士獲派公屋的機率比較高。由於「八萬五」計劃的實施，PMR獲派公屋的機率在本世紀初有所提高，隨著計劃的終止，近年呈明顯下降趨勢，不過在取得永久性居民身份後情況會有所改善。

顯然，特區政府的房屋政策深深影響著不同年齡和移民身份人士的住屋權屬。本世紀初的「八萬五」建屋計劃，令不少中產人士淪為「負資產」，因而受到多方批評。然而，事後看來，對於大部分市民尤其是新移民和年輕人來說，該計劃對居住環境的改善、自置居所率的提升，以及因此獲取基於住房的財富積累，有莫大的幫助。可惜的是，其後一百八十度的政策轉變令稍為舒緩的住屋難以負擔問題再次加劇。除了年紀較大、擁有自置居所的人士外，其他市民大多要面對非常嚴峻的住屋問題。期望特區政府能夠正視問題，致力於提升公共資助房屋的供應，以滿足市民特別是年輕人和新移民的住屋需要。

本研究得到香港特別行政區政府政策創新及統籌辦事處公共政策研究基金資助「2016.A2.016.17A及2019.A2.039.19D」，發表於《紫荊論壇》2021年3-4月號第63-69頁