新界的土地開發進程落後的原因有多方面，一是錯綜複雜的土地利益關係；二是涉及不平等條約的歷史問題；三是反對派以刻意拖延新界發展來抗拒內地。常言道，事在人為，現在，第三點是最主要的原因，若有意拖延，第一點和第二點就可以成為第三點的理由，當然還可以想到其他的理由，甚至可以不用有任何理由就把發展新界土地晾在一旁。

「邊境」概念是潛藏在香港人心裏的抗拒內地的思想禁錮。香港的市區植根香港島，後來延伸到九龍，商業區不會在新界發展，就算過去在新界開發新市鎮也只是以居住為主，新市鎮裏工商業的發展和規劃甚少，因此出現早上由新界新市鎮往香港島和九龍的上班人潮，下班時則是相反的人潮。就算現在政府在規劃新界土地發展時，商貿的布局也是不足的。

打破土地發展框框，從「新」出發。新思路要摒棄固有「邊境」概念，在新界再造一個「香港」。如連接深圳的新界沙頭角，還需要禁區紙才可以進入，這已是一個不合時宜的政策，理應廢除。香港本身就是一個彈丸之地，工商產業發展的地理分布可以更分散。除了中環、觀塘及未來西九龍可作為商業中心外，有意識有行動地將商業中心移向新界，甚至以口岸作為核心商業區從新界北區向南輻射發展，也是一個可行方式。

新規劃以點帶面，發展關口商業和住宅區。香港有沙頭角、蓮塘口岸、羅湖口岸、落馬洲口岸、皇崗口岸與深圳相連，深圳一邊的關口區域商業蓬勃，住宅林立，香港這邊卻是荒蕪一片。香港必須要加快規劃以關口為核心的商住的發展布局，結合深圳方面各關口附近的規劃，形成一個具有規劃效應的產業和住宅區域，故規劃新界北發展時，定位應是融合居住、創科、商業於一身的新市鎮，如港深創科園周邊以至新田一帶，應適當地加入住宅區等非商業建築，以達至生活圈之融合。

交通配套基建要先行，串聯各個關口商業和住宅區域。內地的發展是一個長遠布局的發展觀念，很多地方的規劃以道路和鐵路配套先行，值得香港參考。看看香港的幾個關口是獨立運行，關口間的交通道路配套不足。我們建議：一，興建鐵路貫通蓮塘口岸、羅湖口岸、落馬洲口岸、皇崗口岸區以及河套區科學園；二，延伸港鐵西鐵綫至落馬洲站；三，延伸港鐵東鐵綫至蓮塘口岸；四，加速興建一條貫通邊境區與九龍的新界中幹線。路通，人通，財通，新的基建配套是需要政府着力推動的。

（文章觀點僅代表作者本人）

作者為城市智庫召集人

來源：文匯報