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@湯穎豪:無情火又奪人命 「三無」大廈的管理如何解決?

日期: 2021-08-26 來源:紫荊
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文〡湯穎豪


去年佐敦「三無」大廈無情火奪去多條性命一事,市民還歷歷在目。今年3月初油麻地一座「三無」大廈又奪去一條性命。「三無」大廈(無居民組織、無業主立案法團、無物業管理公司)一直以來都是香港的一個計時大炸彈,這一「炸彈」遍布港九,其中佐敦、油麻地、旺角、深水埗、觀塘、九龍城、土瓜灣、筲箕灣等舊區,遇上風高物燥,間中便見火災奪命,或是石屎鋁窗塌下傷人,從回歸前到現在,一幕一幕的悲劇不斷發生,唯未見到政府有積極方法去解決「三無」大廈的問題。

 

「三無」大廈的風險罄竹難書,政府放任「三不管」導致問題加劇,而「三無」大廈住客多為長者、低收入或無業的草根階層,當中也有少數族裔人士。大廈大部分都被改裝成劏房、籠屋、「棺材房」、「太空艙」等等,當中也有不少用作商業用途包括無牌食肆餐廳、樓上商鋪、廟宇庵堂、「黃色架步」等等。由於沒有保安人員,大廈也沒有安裝大閘,大廈便成「無掩雞籠」,任由品流複雜的人隨時進入。環境衛生也是另一個大難題。垃圾隨處擺放弄至烏煙瘴氣,成為蚊蟲老鼠滋生的溫床,給細菌病毒傳染提供了快捷方便的渠道。這些「三無」大廈很多都是唐樓,大部分樓齡超過四五十年或以上,由於日久失修很多設備設施都已經過時及損壞。冷氣機滴水、天花板洗手間漏水、外牆滲水、喉管失修爆裂,石屎剝落、高空擲物等等常見,疫情透過喉管傳播都是已經證實之事。

 

而「三無」大廈中,缺乏有效的消防系統最令人頭痛。居民習慣在節日於走廊或後樓梯通道拜神燃燒冥鏹香燭,加上大廈內居住人數眾多,經常會出現電壓負荷過重,火警風險非常高。但很多大廈不是消防警鐘失靈便是居住單位內沒有滅火桶,更不可能有自動灑水系統,消防水缸可能根本連水都沒有,導致消防喉轆不能滅火;再加上消防通道經常擺放雜物導致阻塞,當火警發生時火勢迅速加劇,居民沒法逃生造成大災難,這樣的悲劇上演已經一次又一次。

 

上月特首表示將會撥出資源,協助老舊大廈處理喉管亂駁之問題。然而本人認為政府更需痛定思痛,著墨解決這些「三無」大廈內的管理問題。考慮到這些「三無」大廈沒有業主組織甚至個別單位連業權誰屬都不清楚,建議政府成立法定社區組織統一管理全港所有「三無」大廈,社區組織的存在只是暫時性的,直至社區重建。成員應包括政府官員、地區人士和居民代表,地位等同業主立案法團,並以招標形式選出專業的物業管理公司為該區域地段範圍內的一至兩條街的大廈提供服務。物業管理公司需按照管理合同內提供大廈公共區域的保安、維修和衛生清潔等服務,同時物業管理公司須按照大廈實際情況提供日常管理費用預算和特別維修費用預算,例如消防處和屋宇署的修葺令等。社區組織有責任監督並對物業管理公司表現作出評分,同時也需要聆聽居民意見,協調兩者之溝通。有關的管理費成本支出可由政府先代支付並以低息向居民收取。

 

另一方面,這類大廈的業主或租戶一般較少有繳付管理費的習慣,故政府亦需以「用者自負」方式強制他們必須要維護及妥善管理大廈。業主或租戶必須按社區組織所聘之管理公司預算方案繳納有關的管理費用;同時,政府的維修資助計劃亦可通過此方式按不同情況由受聘物業管理司分攤或分帳給各業戶。

 

當原本的「三無」大廈變為「三有」大廈,業戶既能住得安心,社會亦可避免風險,實乃雙贏之舉。

 

(文章觀點僅代表作者本人)


作者為亞太房地產發展學會會長

編輯:潘麗麗


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