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@湯穎豪:淺談物業科技

日期: 2021-08-26 來源:紫荊
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文∣湯穎豪


隨著時代高速的發展,內地大小城市出現大型高端寫字樓越來越多,物業管理服務需求明顯增加, 服務標準要求也越來越高,單一滿足客戶的需求並不足夠體現服務的內涵價值,作為物業服務人員更應該學會用客戶的眼光來審視問題。另一方面,由於物業管理服務的發展也將更趨於個性化和私人定制化的方向發展,科技的應用可以作為一個強大的輔助工具並且在物業管理服務中出現更多的應用場景,在內地已經出現物業管理與科技合二為一成為新的代名詞: 物業科技。

 

香港在物業科技應用上比內地已經落後了不少,例如目前有不少項目仍然使用巡更棒或簽薄,這些都已經是20年或30年前的巡樓方式。又例如比較具規模的物業管理公司好幾年前開始開發手機應用程式,但用途只能是單向例如向客戶發通告或預訂會所設施等等,反觀內地使用物業科技方面已經走得很前。筆者曾跟某香港幾家大型物業管理公司高層談起這個話題,他們都有一個共通點認為使用最新物業科技不是不好但需要投入大量資金,業主立案法團也不一定支持主要原因是擔心數據如何使用和私隱問題,除非大部份物業管理公司已經采用,反正現在沒有人投訴何必著急? 還有更關鍵一點是大部分高層人員差不多已進入退休年齡,他們都不想大規模作出改變去承受更大壓力,就是這種不思進取和固步自封心態導致香港在物業科技應用上20多年都沒有進步。

 

其實在內地十年前的智能寫字樓已開始強調5方面自動化:OA(辦公自動化)、CA(通訊自動化)、FA(消防自動化)、SA(保安自動化)和BA(樓宇自動控制)。由於科技發展和發明的速度非常快,只有5-6年的寫字樓很快便已經發覺他們所使用所謂“最新”的設備已經落後了。如果需要更新便需要把整個系統更換或重新配置,業主便需要投入大量資金。例如幾年前的寫字樓仍然采用刷卡系統,如今比較新的寫字樓都已經安裝人臉識別閘機;又例如總控室以往只能靠人員監察和控制各系統,現在已經改變為在各種智能化設備內安裝傳感器然後把實時數據匯總到物聯網,管理人員可透過使用手機實時掌握各項系統的數據轉變從而提出各種不同指示。

 

新型的智慧寫字樓基於物聯網(IoT)融合(AI)人工智能、(Blockchain)區塊鏈、(Cloud)雲計算、(Big Data)大數據等技術,再加入(Environment)環保、(Health)健康、(Occupational Safety)職業安全和(Information Security)網絡安全等管理措施,更強調在以人為本的前提下,“人-樓-物-場”的有機融合與協調,針對不同“場景”實現樓宇的全方位人員健康(包括空氣質素、室內溫度、燈光、音量、水質和座椅的高度與電腦的距離等等)、安全、能耗的綠色環保、企業辦公的效率提升、樓宇運營的增值,以及對人的全方位、有溫度的關懷與關注,提升人的體驗。以下是透過不同場景融入物業科技的例子:

 

(a)智慧消防場景

在傳統消防系統基礎上,通過物聯化和智能化手段,讓樓宇消防管理做到管理層級扁平化、線上化、態勢感知精准化、處置響應實時化和應急指揮移動化。比如當某樓層某位置發生火災,系統通過前端綜合感知系統,將火情以短信、消息、電話等手段,第一時間上報消控中心值班人員和項目第一負責人,同時自動聯動現場視頻,供值班人員確認警情,確認為真實警情和級別後,系統自動撥打火警電話,同時通過樓宇廣播系統自動播放火警准確情況,推送逃生路線建議,避免恐慌。消防責任人通過視頻、語音等多媒體手段在第一時間通曉消防態勢、實施救援指揮。

 

(b)綜合態勢多維感知場景

通過對樓宇自控、消防、安全、通信、辦公等系統前端多種傳感器,實時感知樓宇整體運行的各種參量,樓宇運行管理大數據智能平台根據樓宇運行的數學優化模型,對樓宇運行安全、效率、環保等維度形成綜合態勢的研判,同時給出多類參量形成場景化優化建議。比如樓宇按照樓宇實時人流密度,自動調節新風和空調系統,對局部溫度進行微調,達到節能效果。又如,系統實時發現樓宇個別位置的安全隱患或漏洞,平台系統動態調節安全防範資源,包括攝像機的視域調節、安全巡查人員數量和頻度等,自動消滅隱患於未然。

 

(c)智慧訪客場景

當租戶提交訪客拜訪計劃,將訪客姓名、照片、車牌等信息錄入系統,系統自動生成接待預案。當訪客來臨,系統通過停車場系統識別車牌或人臉系統識別訪客後,系統自動發送會議室、接待日程等信息到訪客手機,同時恭候的迎賓機器人會引導訪客到指定會晤地點。系統同時自動開啟拜訪通道的燈光、音樂、電子歡迎牌,以及開啟會議室空調、燈光、投影機,通知服務人員派送預定新鮮水果或指定茶水。

 

(d)人文關懷場景

員工生日前一天,系統會自動推送生日提醒給員工上級領導,領導按照系統模板填寫對員工的生日祝福和期望,同時系統根據員工數據畫像,按照員工喜好推薦備選生日禮物清單,領導為員工選定生日禮物,以及生日當天的慶祝方案。生日當天,當員工經過公司大堂的無感同行和考勤系統時,系統自動將生日祝福顯示在信息大屏上,廣播系統自動播放:“某某員工,今天是你的生日,我代表XX部門全體小夥伴祝福你……”當員工達到工位時,部門的夥伴會集體送上生日祝福,同時貨物運送機器人會自動送上生日蛋糕和禮物。

 

(e)辦公效率提升場景

企業辦公效率的提升也是智慧樓宇的一種要場景,智慧樓宇將員工、線上和線下管理流程、以及樓宇現場環境多種因素融合和協同,有效提升辦公整體效率。比如系統會根據企業部門、員工線上、線下辦公對接的頻次,優化工位安排。同時辦公過程中,會引入線上和線下輔助機器人,降低重複性、低價值工作的比重,解放員工,讓員工做更有意義的事情。

 

以上談到的並不是遙遠的未來而是已經發生在現在,最近我考察過很多內地一二線城市的最新和最高端寫字樓,也參觀過幾家大型先進科技公司了解到最新的物業科技產品已經做到我以上所說的幾點,我們一直依賴手機上所使用的GPS現在已經落後了,最新使用的北斗衛星高清定位系統可以把人或物件定位偏差在五厘米以內,即是說我們可以透過手機把物件看得很清楚到底放在8樓還是在9樓的辦公室第二格抽屜內 ;如果要調查高空擲物可以透過人工智能計算出物件拋出的具體樓層和位置,像這樣長期令物業管理人員非常頭痛的問題可以透過物業科技迎刃而解。我期待在未來的幾年內可以看到香港物業管理行業跟隨內地科技的更新而將陸續出現翻天覆地的變化。

(文章觀點僅代表作者本人)


作者為(香港)亞太房地產發展學會會長

編輯:張桔馨

審稿:黎知明


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