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邢雲超:健康的房地產是高質量 可持續發展之基礎要素

日期: 2021-09-27 來源:紫荊
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文〡邢雲超

近期不斷聽聞内地,特別是大灣區頻頻出現與房地產相關的群體性事件。不同區域、不同規模和不同性質的維權現象皆有一個共同特點,那就是無序開發,無限擴張、環保缺失、監管不力甚至質量不保。由此所引致的民事糾紛甚至官民對峙此起彼伏,房地產行業因此暗流洶湧,風雷滾動,引發社會廣泛關注及學界思考。


廣東省龍門縣家和十里水灣項目位於南崑山增江兩座沖積島,佔地面積900畝,建築面積90萬平米,為40年產權商住公寓,既定交樓時間為2020年底,然而,租金沒返還,房屋不交付,合同未兌現,房貸卻要照還不誤。稍前,廣東電視台披露該項目定位「四亂」,謎底大開,社會嘩然。


有網絡傳言,此項目屬違建,官商沆瀣一氣,欺上瞞下,對定性違法產品依然以養生養老為名精心包裝,美輪美奐,吸引上千家庭趨之若鶩,孤注一擲,甚至幾代人做著浪漫的水灣之夢四方親友籌款購房。如今業主四處求救,似乎叫天天不應 叫地地不靈。


龍門縣位於廣東中部,灣區腹地,總面積2295平方千米,屬南亞熱帶季風氣候,境內南崑山,桂峰山,香溪堡風景迷人。該縣曾獲「全國文明縣城」稱號,今年4月,入選「2021中國最美鄉村百佳縣市」。東莞、深圳、廣州等大灣區城市及部分港澳人士近期冒酷暑隔三差五三級政府表達訴求,呼籲粵港聯手處理。


有媒體稱,廣東水利部門,龍門有關主管及開發商互相推諉,致使事態不斷升級。商家信用掃地,政府形象大損,業主苦不堪言。事态迟迟未能进展和突破,更缺失安抚和疏导,究竟是為民服務觀念弱化、法治意識淡薄、治理能力不足,還是上述因素兼而有之,相信高層已有關注。


無獨有偶,1996年成立的恆大集團近日蛻變成全球債務最多的房地產開發商。國際評級機構穆迪8月宣佈下調恆大評級(CFR)和高級無抵押評級。其財報披露,有息負債總債務至6月底逾5718億元,被迫以移交未完成項目產權方式支付逾期賬單,供應商和債權人索要數萬億元債務並中斷有關項目建設。REDD intelligence亦研究發現,多達120萬人正焦急等待搬進尚未完工的800個項目。


128家銀行,171家銀行類金融機構,再到國內外債務及供應商商票均有不同程度捲入恆大危機。9月12日夜,數百名投資者雲集位於深圳後海集團總部維權。公司高层表示,「很多員工和業主辛苦錢、血汗錢及養老錢投資恆大,我們承諾全部兌現,一分不少」。9月13日恆大給出解決問題的三種方案並聲明,堅決履行企業主體責任,控製成本,出售股權,促進復工,確保交樓。


國家金融與發展實驗室作为京城智库日前披露房地產市場出現拐點的數據信息。投資者在危機時刻習慣性寄望於政府兜底。觀察家認為,恆大問題給社會安定製造潛在風險,為中國乃至全球金融市場帶來衝擊,當局或盡力避免企業猝死引發社會問題而架設防火牆協助拆彈而未必直接施以援手,放縱肆無忌憚的高負債房企持續依賴政府从而實現穩政局保金融,防範系統性風險總目標。


也有專家分析,如果說家和項目屬與環保政策抵觸,政府監管不力,官員失責瀆職使然,那麼,恆大現象除了監管乏力,地方政府在戰略評估及產業發展上恐有重大誤判。今年上半年全國土地一片火爆,深圳房價衝鋒在前一路高歌,令坊間聯想到年中多位政府主管大挑换。國家短期內頻密出台調控政策300多項,就是要房地產去金融化,抑制房企高週轉,高負債,跑馬圈地的高槓桿行為,扭轉社會對房產只漲不跌的預期。


廣州家和企業名不見經傳,其背後說不清道不明的複雜邏輯凸顯的是在國家聚焦高質量發展背景下開發商一夜暴富的僥倖和短視、主管官員的無知和無能以及投資者對政策的麻木和對項目理性投資的缺失;恆大公司作為影響力巨大引領行業的房地產巨無霸,其轟然倒塌所引發衝擊波不僅成就金融系統「灰犀牛」,而且輻射整個產業及旁系行業。據「時代周報」統計,截止9月5日,中國已有274家房企宣佈破產。


有信息顯示,國內目前61家百強上市房企中至少48家踩踏政策紅線。城市化20多年的高速推進,從地產到基建再到工業化形成快速傳導,房地產行業背後利益博弈始終未停。既要控漲又要防跌,決策者似乎周而復始,前後夾擊,處於兩難。房地產業同質化、低門檻、開發週期長,資產負債率高、行業槓桿率下降,經營風險驟增。近日網絡瘋傳25家房企爆雷排行榜。業內專家根據公司大小、行業影響、債務多寡、爛尾程度、裁員數量及維權規模分類為之。


中國家庭約75%財產已被房產綁架。房地產行業風吹草動皆可撼動投資者精神燈塔,摧毀老百姓生活品質。開發商與政策博弈,地方政府又與中央決策尋求擦邊球,市場無限放大,資金任其橫流。監管體系不完善造成週期性動蕩,為社會安定及健康和諧的高質量可持續發展埋下隱患。不過,近年來國家各項頂層設計日臻完善,「青山綠水」、「房住不炒」理念或正走進千家萬戶。


9月15日,國家統計局發佈消息,在落實房地產長效機制、持續加大市場調控背景下,70個大中城市住宅價格環比、同比漲幅總體回落。國務院新聞辦經濟運行發佈會上亦稱,未來整個房地產行業運行情況,在房住不炒原則下,會持續穩定價格預期,抑制不合理需求,整體保持平穩態勢。


國家大政方針的出台,高速擴張的房地產料將導入新發展格局及高質量可持續發展軌道。治國之道,富民為本。從十四五規劃到2035遠景目標,實施精准扶貧和鄉村振興從而實現共同富裕已成時代主旋律。一夜暴富、行業壟斷及惡性競爭如若持續逆勢而動,恐將遭遇四面楚歌,在可預見的未來或将難逃苟延残喘、垂死挣扎之命。


(原載9月25日新加坡「聯合早報」,題目作者有改動)


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