香港住屋近年愈發細、逼、貴，因此不但房屋供應亟需提升，人均居住面積及居住環境同樣亟需改善。政府在加快覓地建屋的同時，也要同步改善市民的居住質素。香港土地資源有限，常住人口超700萬人，倘要將香港建成宜居家園，有限的土地不僅要保障市民最基本的居住需要，還要滿足休憩、娛樂、學習等多樣需求，因此令土地最優化利用尤為重要。市區重建雖然不能直接增加房屋供應，卻是改善居住質素、充分釋放土地價值的有效措施。
香港大量樓宇現時已經因高樓齡而進入急速老化，不僅帶來居住環境惡化、維護保養費用高昂等問題，還可能危及住戶及途人的生命安全。據統計，本港大部份市區樓宇建於上世紀三四十年代，到2046年，估計樓齡超50年的樓宇將超一半。與此同時，舊區普遍居住擁擠，公共休憩空間不但缺乏，而且環境欠佳。然而照現時的重建速度，不但居住質素難有明顯改善，甚至難以追上樓宇老化速度。
香港土地供應緊張，安置資源有限，很難做到同時安置區內大量住戶，因此市區重建難以大規模開展；再加上重建項目發展年期往往較長，各類審批環節比較繁瑣，以及各類賠償、安置問題引發的漫長爭拗等複雜因素，導致市區重建步伐緩慢。
見縫插針式重建 難高效利用土地
正是受制於重重掣肘，現時市區重建往往只能以小範圍拆建樓宇、見縫插針式進行，這種做法幾乎未能改善舊區原本的規劃格局，對改善舊區整體環境、釋放土地價值的作用有限。此外，因樓宇地塊面積狹小，發展商為增加單位供應數量，往往採取縮小單位面積、壓縮公共活動空間等做法，因此也加劇了「納米樓」問題，不但未能改善居住質素，反而有所惡化。在近十年的新盤中，百餘呎或兩百餘呎的「納米單位」數量翻逾百倍。2018至2021年間，政府官地及私人重建項目合共推出約36,700個一手住宅單位，近兩成為實用面積280呎以下的「納米單位」，其中近七成「納米單位」來自私人重建項目。
政府於今年二月將實用面積約280呎的最低單位面積要求推展至所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目，以及其他私人住宅發展的換地及修訂地契的申請中。這種做法雖然有助遏制「納米樓」的增長，但很有可能削減房屋供應數量。
市建局早前指出，已為未來制訂歷來最龐大的業務綱領，涵蓋多個重建項目，預計未來八至十年，透過舊區重建，每年可興建超過2,100個新住宅單位，數量是過去六個年度的2.5倍。不過，目標最終能否按時達成，靠引入各類靈活的公私營合作方式仍不足夠，關鍵還在於加快土地供應速度。更重要的是，市區重建必須制定宏觀、全面的大型規劃，才能充分改善舊區原本的規劃格局，從而釋放舊區土地廣闊的發展潛力、最優化利用土地資源配合未來的發展所需，大量的安置資源就更加重要。
填海可獲充足土地 滿足新建重建所需
事實上，市區重建雖然可以顯著改善市民生活質素，但並不能明顯增加房屋供應，縮小供應缺口，甚至還有可能削減舊區原本的單位數量；而且大規模市區重建還需要大量的安置資源，因此土地供應速度就更顯緊迫。透過填海所得的土地大塊且平整，開發過程中也不涉及遷拆、賠償、改劃等繁複程序，而且便於集中規劃，無疑能大幅度提高土地發展效率，從根本上避免現時土地供應、開發過程中面對的多數阻滯。在眾多土地供應選項中，「明日大嶼」規模最大、可提供的土地最多，可有效緩解大規模重建面臨的安置壓力，同時還能明顯提升土地供應速度，以及為未來提供充足的土地儲備。另一方面，政府也要大幅簡化合併規劃及各類審批程序，完善重建補償、安置機制，提升市區重建的速度和效率。
建設更加美好的香港，政府不僅要努力補足當下土地房屋缺口，還需要考慮未來經濟發展和人口增長趨勢，做好土地儲備。新一屆特區政府早前在政綱中提出拓展居住空間及創造發展容量，市區重建正是有效手段之一，因此土地規劃不僅要包括覓地建屋的規劃，還需要包括促進舊區重建所需土地的前瞻性綜合規劃，因此要以長遠的目光及思維規劃香港現在及未來可能需要開發的土地，最終促進香港土地充分釋放潛力。
（文章觀點僅代表作者本人）
作者為思路研究會助理研究員
