2022年即將過去，今年香港樓市受到港銀加息、疫情及經濟不明朗等負面因素夾擊，猶如進入一條“時光隧道”，樓價一口氣回到2017年水平，打破過去十多年樓價只升不跌的“神話”；減辣聲音此起彼落之際，啟德商住地“麵粉價”更回到8年前；代理為求存亦奇招盡出，衍生出“地產文學”。今日就來個2022年樓市總結，同大家一齊回顧過去，迎接2023年。
1：樓價“時光倒流”
受到加息、疫情及經濟不明朗等負面因素夾擊，今年樓價由年頭跌到年尾。根據差餉物業估價署公布的私樓售價指數，1月樓價已是全年高位，及後反覆向下，首10月累挫10.54%，創近5年新低，較去年9月的歷史高位累挫11.48%，全年樓價勢將結束連續13年升浪。中原城市領先指數(CCL)則“時光倒流”至2017年5月，今年暫時累跌15.27%。樓價下跌亦令“負資產”個案增加，第三季達到533宗，共涉30.06億元，宗數和金額都是超過6年來最多。
2：加息時代來臨
美國聯儲局9月宣布加息四分之三厘後，香港加息周期正式啟動，滙豐、中銀及恒生等先後宣布上調最優惠利率(P)八分之一厘，為香港4年來首次加息。隨著聯儲局持續加息，本港銀行於11月和12月分別再跟加四分之一厘，最新“細P”加至5.625厘。另外，隨著與樓按相關的1個月港元拆息徘徊於接近5%水平，創逾14年新高，多家銀行亦上調H按和P按銷息上限。假設以貸款額500萬元，年期30年，H按實際按息由今年原先的2.5厘，上升至3.625厘，每月供款由約19,756元，逐步上升至約22,802元，增加3,046元。
3：金管局掉頭降壓測
香港銀行跟隨美國加息之際，加添市民供樓負擔之際，金管局於9月意外放寬買入入息要求，將按揭壓力測試要求由“加3厘”降至“加2厘”。金管局強調放寬壓測與逆周期宏觀審慎監管措施無關。經調整後，儘管銀行同月加P，但家庭入息要求反而下降。以500萬元貸款，30年期計，月入門檻由今年原先的47,316元，下降至43,471元；直到12月銀行進一步加P，家庭入息要求才升至47,971元。
4：“財爺plan”推出
政府於2月23日發表《財政預算案》時，宣布放寬按揭保險計劃，經修訂的按保計劃坊間俗稱“財爺plan”或“波叔plan”。首次置業人士的九成按保的樓價上限，由800萬元上調至1,000萬元；八成按保的樓價上限由1,000萬上調至1,200萬元；擴大按揭保險計劃的適用範圍至價格1,200萬元以上至1,920萬元的物業，按揭貸款以960萬元為上限。有業界指，自“財爺plan”推出後，確見帶動按保申請上升。
5：地產經紀奇招盡出
今年樓市受多項負面因素衝擊，交投持續在低位徘徊，在“僧多粥少”下，連帶物業代理人數進一步減少。至11月底，本港持牌地產代理人數合共有41,239人，創近15個月新低，較年初減少1,078人。為了成功賣樓，地產代理在宣傳上出盡辦法，包括有女經紀著浴袍拍樓盤宣傳片，引來網絡熱話。另有地產經紀廣告以“劈得深愛得真”、“移民批咗”等金句吸引眼球，成為另類的“地產文學”。
6：新盤低開推冧樓價
新界區今年不乏平價新盤出擊，吸納上車盤需求，其中屯門NOVO LAND首張價單拆呎價僅13,188元，較區內同發展商的御海灣等二手成交呎價低近兩成，區內部分業主態度軟化，擴寬議價空間。經過一連七日收票，截收逾1.9萬票，躍身為今年新盤票王，連同1B期，兩期共售約1,545伙，銷售率高達95%，為今年全港銷量最高新盤。
7：港島區破天荒“零推盤”
今年新界區上車新盤大賣，但部分市區新盤銷售未如理想，其中油塘新盤朗譽本月首輪銷售128伙，惟單日僅售出10伙，出售率僅8%。紅磡必嘉坊．迎匯11月首輪銷售23伙，亦僅售出約三伙，佔比約13%。市況差發展商亦減慢推盤步伐，令貨尾不斷積壓。已落成但未售出的現樓貨尾9月增至15,000伙，創2007年第二季以來新高。今年港島區更史無前例無以價單方式發售的新盤。
8：柏傲莊III取消交易近400宗
由新世界及港鐵發展的大圍柏傲莊III，項目兩座住宅大樓因牆身底座混凝土強度未達標，去年7月宣布拆卸重建。發展商8月宣布，受到疫情及天氣等因素影響，落成日期須再度推遲至2025年3月底，較原定交樓日期延遲21個月。發展商因應情況提供一筆過額外補貼及利息補償方案，亦加大補償金額。不過隨著樓市調整，陸續有買家取消交易，迄今累積取消交易個案達398伙，佔項目於2021年6月售出約846伙的47%。
9：啟德地價重返8年前
12月長實以逾87億元投得啟德大型商住地，平均每方呎樓面地價僅6,138元，重返8年前水平，不但較市場估值的下限價低約23%，並且較該集團於去年2月投得啟德第4E區2號住宅地，當時平均每方呎樓面地價15,861元，跌價逾61%。新地於2018年4月投得的同區第1F區1號商住地，中標價達251.61億元，平均每方呎樓面地價約17,776元，較由長實投得的商住地，高出約1.9倍。
10：恒大資產被接管還債
中國恒大財困延續至2022年，旗下位於灣仔的中國恒大中心7月時招標，當時獲長實率先確認有入標，但市傳差價太大未有出售，到9月恒大中心被信銀國際接管，並再度推出招標，反應亦未如預期中熱烈。恒大旗下一幅已質押的元朗地皮，則被資產接管人以約50億元出售；主席許家印旗下抵押的三幢山頂布力徑別墅，據報其中一幢亦已於11月遭建銀亞洲接管。
來源：橙新聞
