文｜陳端洪

我國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例1990年實施以來已過去三十多年。現在有些早期轉讓的土地使用權已經到期或即將到期，由於國家對到期土地的續期問題還沒有明確的實施細則，各地的處理方式不一致，造成了一些社會矛盾。民法典規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”但具體的實施細則遲遲沒有出台，沒有可操作性。擁有住宅的老百姓心存疑慮和擔憂，影響社會安定。擁有工業、商業用房的企業在疫情管控期和放開期，急需盤活資產籌措資金，維持和恢復生產經營。特別是民營企業本來就面臨融資難問題，沒有資產抵押就不能從銀行融到資金，但許多企業卻因為房產土地使用權到期或臨期，價值不確定，金融機構不認可作抵押物而遭遇障礙，造成資金周轉困難而影響了企業的復工復產和經營發展。

一、儘快明確住宅用地使用權到期的續期辦法。自動續期怎麼續，可續多久，是否繳費，怎麼交，如何減免等都應有明確、統一的規定而不是籠統地說按法律法規辦理，這樣地方政府才能有法可依，規範操作。住宅是大部分老百姓一輩子的心血和依靠，建議到期住宅給予免費續期70年，由於地上建築物所有權是永久的，所以配套的土地使用權從屬建築物轉移給房屋所有人。　

二、其他用地如工業、商業用地一般都是企業經營的主要資產，也是企業融資的主要抵押憑證。剩餘使用期不長或即將到期的房產對企業融資和正常經營造成影響，不利於企業盤活資產擴大再生產。因此建議明確規定：不影響城市規劃、不存在安全穩患的工業、商業和其他房產用地到期可以辦理續期，按該用地性質規定的期限續期，按當地基準地價的一定比例補交地價。有需要的業主可以提前申請土地續期和按續期的年限補交地價。對影響城市規劃和建築物存在安全隱患的房產可通過城市更新的辦法由原業主拆除後按城市規劃重新建設，按增建面積補交地價。全國此類房產數量巨大，明確了續期辦法，就盤活了這些資產，可以為企業融到巨額資金，用於發展再生產，為國家經濟發展提供巨大的助力，意義重大。

三、由於早期土地交易管理不規範，造成有些土地使用權轉讓後並未立即開發建設，而是經過多次轉移，轉到建設者手上開始建設時，距第一次轉讓時間已過去多年，還有其他一些原因造成的土地轉讓與建設時間相差較長，房屋建成後實際使用期限變短。這主要是歷史原因造成的，很難分清責任。應允許最後持有和建設者補足土地使用期，即按實際建設時間起計、補足該土地性質規定的使用期，補差時間按基準地價的一定比例補交地價。以完善該房地產的價值，利於進入市場交易或持有者用於抵押融資。

（作者係港區全國政協委員）

來源：大公文匯