文｜周文港

7月2日，香港房屋委員會（房委會）更新6月“居屋第二市場”的成交記錄，亦總結出2024年上半年的整體交投量。數據顯示，在2024年上半年，居屋第二市場錄得2,549宗成交，不但比起去年下半年大幅上升1.4倍，同時，這也是2002年有紀錄以來的半年新高；單計4月份更錄得850宗成交，也創出20年來的第二高。

周文港認為，上述數字令人十分鼓舞，反映在現屆政府和立法會良性互動下，積極發掘解決房屋問題的可行方法，透過“扭鬆”包括“按揭貸款保證期（擔保期）”在內的措施，在不耗費一分一毫的額外公帑下，釋放多達20多萬個的未補價二手居屋單位，更帶動銀行按揭、保險等業務，以及政府印花稅稅收的增長；最重要的是，措施有助促進全社會向上流動，重塑出一道置業階梯，既為居於公屋的青年和“夾心階層”一圓“置業夢”，當他們上流後，又騰出更多公屋予最基層的市民，形成一舉多得的局面。

所謂“按揭貸款保證期”，意思是房委會為居屋買家作出按揭擔保，而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如，過往的擔保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲銀行提供至少20年的貸款期（即“30年保證期減去10年樓齡”），有助分擔首期開支和每月供款額；不過，隨著本港的居屋樓齡漸長，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年，當中部分更超過30年，房委會提供的“30年減樓齡”擔保期已失去作用，不少“白居二”青年買家和公屋“綠表”買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期，未能負擔高額首期和每月供款額，最終只能望門輕嘆，只好放棄購入心儀的二手居屋和踏上置業階梯。

有鑑於此，包括周文港在內的“G19”議員去年多次游說房屋局等相關政策局的官員，並輔以大量與居屋樓齡或按揭統計調查相關的數據，建議將“按揭貸款保證期”由“30年減樓齡”放寬至“60年減樓齡”。最終，行政長官和房屋局局長在2023年《施政報告》宣佈延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年（“50年減樓齡”），又將最長還款期延長至30年，使逾20萬伙居屋單位隨即解凍，二手供應大幅增加。

既然延長“按揭貸款保證期”至“50年減樓齡”的措施取得理想效果，周文港認為，現時正值特區政府全面檢視二手居屋供求關係的關鍵時機，並將提出3點進一步的建議，期望當局予以認真考慮，全面扶助青年和“夾心階層”向上流動。

第一，增加“白居二”計劃名額至2萬個，並相應調高一人申請者的配額。坦白說，既然居屋政策的初心是鼓勵更多有能力的市民自置居所，當局沒有必要再作太多不合理限制、用配額來限制有剛性需求的基層市民入市，而且隨著當局延長“按揭貸款保證期”，市場上不少二手居屋供應獲得釋放。目前當務之急是將“白居二”計劃名額由4,500個增至2萬個，並因應計劃的申請趨勢，將一人申請者的配額由目前佔10%調高至佔20%（現時“家庭申請者：一人申請者”是9:1，建議改為8:2），以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會；鑑於部分申請者有意入市，但多次未能中籤，亦建議當局優化“白居二”計劃的抽籤和分配機制，讓一直未能抽中名額的申請者，獲得較高的中籤機會。

第二，考慮引入房委會長者業主“樓換樓”計劃，鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對於有意組織家庭的青年，以及公屋家庭戶而言，當會傾向選購一些面積較大的居屋單位；與此同時，不少年長居屋業主因子女遷離等原因，或許亦有意賣出“大單位”，並遷到面積較小的單位居住。但是，不少年長戶主因擔心賣走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補地價的居屋後，就會“買唔返”未補地價二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會有所保留。某程度上，這亦會影響居屋、公屋流轉，當居屋大單位供應有限，自會令部分有意置業的家庭客、特別是公屋戶轉趨觀望，寧願等到有合適選擇才“上車”。據悉，當局需要先行修訂《房屋條例》，才能將“換細”安排，應用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望，當局盡快推展相關修例工作，以便實行房委會長者業主“樓換樓”計劃，容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地“大屋換細屋”，只要提供誘因，讓他們繼續持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出“大單位”的機會。當長者業主賣出“大單位”，亦間接為他們釋放一筆可觀的財富，以應對退休生活所需；公屋“家庭客”隨即可購入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予劏房戶，真正促進社會向上流動。

第三，適時考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。雖然當局一再指出，延長保證期到50年後，剩餘保證期超過10年的居屋／綠置居單位會由約14%大幅增至約98%，但亦想要強調，隨著二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會漸而縮短。周文港建議，當局可考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。根據香港金融管理局最新數字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0；加上“G19”議員在徵詢業界意見後，發現在“樓換樓”，以及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少於7年，證明“60年減樓齡”措施對公共財政的影響極低，不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。

“切實排解民生憂難”，既是國家主席習近平對特區政府施政的其中一點“希望”，亦是現屆政府和立法會同仁共同邁進的目標。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事，但周文港深信，只要調整策略，多點運用現成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋“按揭貸款保證期”的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。