文|周文港
7月2日,香港房屋委員會(房委會)更新6月“居屋第二市場”的成交記錄,亦總結出2024年上半年的整體交投量。數據顯示,在2024年上半年,居屋第二市場錄得2,549宗成交,不但比起去年下半年大幅上升1.4倍,同時,這也是2002年有紀錄以來的半年新高;單計4月份更錄得850宗成交,也創出20年來的第二高。
周文港認為,上述數字令人十分鼓舞,反映在現屆政府和立法會良性互動下,積極發掘解決房屋問題的可行方法,透過“扭鬆”包括“按揭貸款保證期(擔保期)”在內的措施,在不耗費一分一毫的額外公帑下,釋放多達20多萬個的未補價二手居屋單位,更帶動銀行按揭、保險等業務,以及政府印花稅稅收的增長;最重要的是,措施有助促進全社會向上流動,重塑出一道置業階梯,既為居於公屋的青年和“夾心階層”一圓“置業夢”,當他們上流後,又騰出更多公屋予最基層的市民,形成一舉多得的局面。
所謂“按揭貸款保證期”,意思是房委會為居屋買家作出按揭擔保,而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如,過往的擔保期為30年,如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋,一般能夠在免除壓力測試的情況下,獲銀行提供至少20年的貸款期(即“30年保證期減去10年樓齡”),有助分擔首期開支和每月供款額;不過,隨著本港的居屋樓齡漸長,2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年,當中部分更超過30年,房委會提供的“30年減樓齡”擔保期已失去作用,不少“白居二”青年買家和公屋“綠表”買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期,未能負擔高額首期和每月供款額,最終只能望門輕嘆,只好放棄購入心儀的二手居屋和踏上置業階梯。
有鑑於此,包括周文港在內的“G19”議員去年多次游說房屋局等相關政策局的官員,並輔以大量與居屋樓齡或按揭統計調查相關的數據,建議將“按揭貸款保證期”由“30年減樓齡”放寬至“60年減樓齡”。最終,行政長官和房屋局局長在2023年《施政報告》宣佈延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年(“50年減樓齡”),又將最長還款期延長至30年,使逾20萬伙居屋單位隨即解凍,二手供應大幅增加。
既然延長“按揭貸款保證期”至“50年減樓齡”的措施取得理想效果,周文港認為,現時正值特區政府全面檢視二手居屋供求關係的關鍵時機,並將提出3點進一步的建議,期望當局予以認真考慮,全面扶助青年和“夾心階層”向上流動。
第一,增加“白居二”計劃名額至2萬個,並相應調高一人申請者的配額。坦白說,既然居屋政策的初心是鼓勵更多有能力的市民自置居所,當局沒有必要再作太多不合理限制、用配額來限制有剛性需求的基層市民入市,而且隨著當局延長“按揭貸款保證期”,市場上不少二手居屋供應獲得釋放。目前當務之急是將“白居二”計劃名額由4,500個增至2萬個,並因應計劃的申請趨勢,將一人申請者的配額由目前佔10%調高至佔20%(現時“家庭申請者:一人申請者”是9:1,建議改為8:2),以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會;鑑於部分申請者有意入市,但多次未能中籤,亦建議當局優化“白居二”計劃的抽籤和分配機制,讓一直未能抽中名額的申請者,獲得較高的中籤機會。
第二,考慮引入房委會長者業主“樓換樓”計劃,鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對於有意組織家庭的青年,以及公屋家庭戶而言,當會傾向選購一些面積較大的居屋單位;與此同時,不少年長居屋業主因子女遷離等原因,或許亦有意賣出“大單位”,並遷到面積較小的單位居住。但是,不少年長戶主因擔心賣走了一直居住的居屋,特別是一些面積較大、而又未補地價的居屋後,就會“買唔返”未補地價二手居屋單位,因此即使有意放售,但仍會有所保留。某程度上,這亦會影響居屋、公屋流轉,當居屋大單位供應有限,自會令部分有意置業的家庭客、特別是公屋戶轉趨觀望,寧願等到有合適選擇才“上車”。據悉,當局需要先行修訂《房屋條例》,才能將“換細”安排,應用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望,當局盡快推展相關修例工作,以便實行房委會長者業主“樓換樓”計劃,容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地“大屋換細屋”,只要提供誘因,讓他們繼續持有一套居屋單位,相信可增加他們賣出“大單位”的機會。當長者業主賣出“大單位”,亦間接為他們釋放一筆可觀的財富,以應對退休生活所需;公屋“家庭客”隨即可購入較大面積的居屋單位,釋出公屋資源予劏房戶,真正促進社會向上流動。
第三,適時考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。雖然當局一再指出,延長保證期到50年後,剩餘保證期超過10年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%,但亦想要強調,隨著二手居屋樓齡不斷增加,保證期亦會漸而縮短。周文港建議,當局可考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。根據香港金融管理局最新數字,本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率,僅有0.06%至0.09%的極低水平,過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0;加上“G19”議員在徵詢業界意見後,發現在“樓換樓”,以及提早還款的可能性下,本港每份按揭的平均供款年期少於7年,證明“60年減樓齡”措施對公共財政的影響極低,不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。
“切實排解民生憂難”,既是國家主席習近平對特區政府施政的其中一點“希望”,亦是現屆政府和立法會同仁共同邁進的目標。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事,但周文港深信,只要調整策略,多點運用現成房屋資源,或許能闖出另一片天,就像居屋“按揭貸款保證期”的例子,不用花政府一分一毫,即可打通上流階梯。
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文|周文港
7月2日,香港房屋委員會(房委會)更新6月“居屋第二市場”的成交記錄,亦總結出2024年上半年的整體交投量。數據顯示,在2024年上半年,居屋第二市場錄得2,549宗成交,不但比起去年下半年大幅上升1.4倍,同時,這也是2002年有紀錄以來的半年新高;單計4月份更錄得850宗成交,也創出20年來的第二高。
周文港認為,上述數字令人十分鼓舞,反映在現屆政府和立法會良性互動下,積極發掘解決房屋問題的可行方法,透過“扭鬆”包括“按揭貸款保證期(擔保期)”在內的措施,在不耗費一分一毫的額外公帑下,釋放多達20多萬個的未補價二手居屋單位,更帶動銀行按揭、保險等業務,以及政府印花稅稅收的增長;最重要的是,措施有助促進全社會向上流動,重塑出一道置業階梯,既為居於公屋的青年和“夾心階層”一圓“置業夢”,當他們上流後,又騰出更多公屋予最基層的市民,形成一舉多得的局面。
所謂“按揭貸款保證期”,意思是房委會為居屋買家作出按揭擔保,而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如,過往的擔保期為30年,如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋,一般能夠在免除壓力測試的情況下,獲銀行提供至少20年的貸款期(即“30年保證期減去10年樓齡”),有助分擔首期開支和每月供款額;不過,隨著本港的居屋樓齡漸長,2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年,當中部分更超過30年,房委會提供的“30年減樓齡”擔保期已失去作用,不少“白居二”青年買家和公屋“綠表”買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期,未能負擔高額首期和每月供款額,最終只能望門輕嘆,只好放棄購入心儀的二手居屋和踏上置業階梯。
有鑑於此,包括周文港在內的“G19”議員去年多次游說房屋局等相關政策局的官員,並輔以大量與居屋樓齡或按揭統計調查相關的數據,建議將“按揭貸款保證期”由“30年減樓齡”放寬至“60年減樓齡”。最終,行政長官和房屋局局長在2023年《施政報告》宣佈延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年(“50年減樓齡”),又將最長還款期延長至30年,使逾20萬伙居屋單位隨即解凍,二手供應大幅增加。
既然延長“按揭貸款保證期”至“50年減樓齡”的措施取得理想效果,周文港認為,現時正值特區政府全面檢視二手居屋供求關係的關鍵時機,並將提出3點進一步的建議,期望當局予以認真考慮,全面扶助青年和“夾心階層”向上流動。
第一,增加“白居二”計劃名額至2萬個,並相應調高一人申請者的配額。坦白說,既然居屋政策的初心是鼓勵更多有能力的市民自置居所,當局沒有必要再作太多不合理限制、用配額來限制有剛性需求的基層市民入市,而且隨著當局延長“按揭貸款保證期”,市場上不少二手居屋供應獲得釋放。目前當務之急是將“白居二”計劃名額由4,500個增至2萬個,並因應計劃的申請趨勢,將一人申請者的配額由目前佔10%調高至佔20%(現時“家庭申請者:一人申請者”是9:1,建議改為8:2),以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會;鑑於部分申請者有意入市,但多次未能中籤,亦建議當局優化“白居二”計劃的抽籤和分配機制,讓一直未能抽中名額的申請者,獲得較高的中籤機會。
第二,考慮引入房委會長者業主“樓換樓”計劃,鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對於有意組織家庭的青年,以及公屋家庭戶而言,當會傾向選購一些面積較大的居屋單位;與此同時,不少年長居屋業主因子女遷離等原因,或許亦有意賣出“大單位”,並遷到面積較小的單位居住。但是,不少年長戶主因擔心賣走了一直居住的居屋,特別是一些面積較大、而又未補地價的居屋後,就會“買唔返”未補地價二手居屋單位,因此即使有意放售,但仍會有所保留。某程度上,這亦會影響居屋、公屋流轉,當居屋大單位供應有限,自會令部分有意置業的家庭客、特別是公屋戶轉趨觀望,寧願等到有合適選擇才“上車”。據悉,當局需要先行修訂《房屋條例》,才能將“換細”安排,應用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望,當局盡快推展相關修例工作,以便實行房委會長者業主“樓換樓”計劃,容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地“大屋換細屋”,只要提供誘因,讓他們繼續持有一套居屋單位,相信可增加他們賣出“大單位”的機會。當長者業主賣出“大單位”,亦間接為他們釋放一筆可觀的財富,以應對退休生活所需;公屋“家庭客”隨即可購入較大面積的居屋單位,釋出公屋資源予劏房戶,真正促進社會向上流動。
第三,適時考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。雖然當局一再指出,延長保證期到50年後,剩餘保證期超過10年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%,但亦想要強調,隨著二手居屋樓齡不斷增加,保證期亦會漸而縮短。周文港建議,當局可考慮延長“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。根據香港金融管理局最新數字,本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率,僅有0.06%至0.09%的極低水平,過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0;加上“G19”議員在徵詢業界意見後,發現在“樓換樓”,以及提早還款的可能性下,本港每份按揭的平均供款年期少於7年,證明“60年減樓齡”措施對公共財政的影響極低,不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。
“切實排解民生憂難”,既是國家主席習近平對特區政府施政的其中一點“希望”,亦是現屆政府和立法會同仁共同邁進的目標。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事,但周文港深信,只要調整策略,多點運用現成房屋資源,或許能闖出另一片天,就像居屋“按揭貸款保證期”的例子,不用花政府一分一毫,即可打通上流階梯。
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