文｜屠海鳴

最近，關於本港公屋建設和解決劏房問題有三則消息值得關注——

其一，行政長官李家超於8月22日在社交媒體發文稱，“解決劏房問題”工作組已向他提交報告，他把最近在施政報告咨詢時收到的相關意見提供給工作組，指示1個月內提交進一步研究結果，並會作全面考慮和適時公布決定。

其二， 香港房屋局長何永賢9月2日在傳媒會上宣布，推出“幸福設計”指引，作為日後新建公營房屋及現有屋邨翻新的參考和設計依據。指引包括“活力健康”“綠色生活”“樂齡安居”“跨代共融”“家社互聯”“城市連結”“增值上流”和“地方形象”八個幸福概念，以及衍生逾50個幸福策略及170多個設計建議。

其三，香港房屋局9月3日公布推出“簡約公屋住戶特別津貼試驗計劃”，為“簡約公屋”住戶提供一次性特別津貼。

這三則消息令許多市民甚感欣慰，說明李家超及特區政府在解決公屋及劏房問題上進展不錯，以實際行動回應了基層市民的期待。

此前，政府官員多次公開表示，已覓得足夠未來10年滿足30.8萬個公營房屋單位建設的土地。可見，“用地難”已緩解，“如何建公屋？”是重點。筆者認為，建設公屋須群策群力，尤其關注以下四個重點問題。

保持定力，勿受房價下跌影響

香港樓市在全面“撤辣”後，經歷了短暫的火爆，現在還是呈現下跌趨勢。面對這種行情，還要不要建設大量公屋？

回想香港回歸之初，首屆特區政府提出“八萬五計劃”，即每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。但在1998年亞洲金融危機爆發後，香港房價6年內下跌達60%，許多家庭的屋宇成為負資產，“八萬五計劃”被迫中止。在2003年香港房價走出低谷後，公屋建設依然沒有進展，導致“上樓”輪候時間越來越長。

修房造屋，對於一個家庭來說是“幾十年一遇”的大事；對於一個城市來說，更是百年之計。因此，一定要汲取歷史經驗和教訓，在建設公屋上不能短視。必須看到，公屋是帶有福利性質的公共產品。社會福利歸社會福利，市場競爭歸市場競爭，公營房屋與私營房屋是兩條軌道上的產品，不能因為房價下跌，就驚慌失措，削減公屋建設計劃。

這一點，香港應向新加坡學習。新加坡建國以來，幾十年如一日地按計劃推進“組屋”建設，不受房價漲跌影響，保持定力，住房問題才得以解決。

終極目標，飽和供應解難題

劏房問題和公屋建設其實是“一體兩面”，由於公屋輪候時間太長，人們就尋找臨時住所，劏房就有了市場。輪候時間越長，劏房的需求量越大。

因此，解決劏房問題，短期靠規範管理，長期靠增加公屋供應。按照香港財政司副司長黃偉綸去年7月在理大出席公屋設計比賽開幕禮致辭時的說法，從去年算起5年內，公屋每年平均有3.17萬個單位落成，相比起之前10年每年平均約1.58萬個單位高出一倍。公屋輪候時間有望從2021/22年度的6.1年，下降至2026/27年度的4.5年。

從長遠來看，公屋輪候時間縮減至4.5年後，並非終極目標，還應繼續增加公屋供給，以達到“飽和供應”狀態。也就是說，凡符合條件的人士隨時可申請到公屋。這樣，劏房徹底失去市場，自然淘汰。

還應看到，香港要打造“國際高端人才集聚高地”，公屋供應是重要的條件。其一 ，人才來港有一個觀察期和適應期，這個期間不會下決心在香港置業，政府如果有過渡性保障房提供給他們，無疑增加了吸引人才的籌碼。其二，香港“搶人才”計劃針對的大多是大學畢業生，剛畢業的學生經濟能力有限，大都無錢買房，政府提供專供這類人士的保障房，可留住更多人才。

瞄准需求，進行均衡布局

公屋選址是一個令人頭痛的問題。中心城區寸土寸金，且早已高樓林立，尋找公屋用地並不容易；在偏遠地區建設公屋，基層市民不願去居住。這是兩難選擇。

也有一種觀點，認為北部都會區空間龐大，那裡可建設大批公屋，“上樓難”問題要徹底解決，必須等到“北都區”建設有起色的時候才行。這種觀點比較偏頗，公屋要瞄准市民的需求，居住公屋的人士有多少在“北都區”上班呢？如果住在“北都區”，上班在港島，豈不是加劇了城市擁堵、增加了通勤成本？因此，公屋選址應避免過度集中，以“分散均衡”的原則來布局。

香港可以借鑒上海的思路。上海曾規定，開發商向政府提供總建築面積佔比5%的限定價格商品房，作為人才公寓等用途。建成後，由政府有關部門按該地塊住宅樓盤銷售均價的60%進行回購，產權屬於政府，開發商僅是代建。

試想，開發商為了賣房，選擇的地段不會差，也會修建一些配套設施，且各開發商建造的樓盤分布在不同區域，這樣一來，社會保障房也就分布城市的不同區域，避免了過度集中和位置偏遠兩個問題。

理念開放，多造幸福社區

今年2月，十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍來港調研時，到深水埗參觀了香港首個“社區客廳”項目。夏寶龍稱贊“社區客廳”是一個很好的嘗試，切實針對劏房戶的難點痛點，幫助劏房戶解決生活所需，值得推廣。

夏寶龍對“社區客廳”的充分肯定啓示我們，劏房和公屋雖小，但打造“幸福社區”的空間很大，應以開放理念打造幸福社區。今後隨著公屋供應量的整體增加，每個社區都應騰出適當空間，打造“公共廚房”“公共餐廳”“公共洗衣房”“長者日間照料中心”“兒童活動中心”，等等。家裡空間狹小，讓居民多到公共區域活動，不僅提升了幸福指數，還增加了鄰里互動，有利於建設共融社會。

以開放理念打造幸福社區，應讓社區居民成為“設計者”。近日，房屋局局長何永賢透過媒體向市民介紹“幸福設計”指引，市民非常關注，還提出了很多建議。下一步，應廣納民意，讓更多市民參與“幸福社區”的建設。

公屋建設需要關注的問題很多，如何進一步群策群力，以上四點是關鍵和重點，特區政府若以十年、二十年、三十年的視野來“一張藍圖繪到底、一屆接著一屆干”，相信終有成效。

（本文作者為全國政協港澳台僑委員會副主任，香港新時代發展智庫主席，暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授）