文｜屠海鳴
行政長官李家超任內的第三份《施政報告》將於10月16日發表。現在，李家超正馬不停蹄進行全方位的公眾咨詢。從目前的情況看，市民最關心的是民生事宜，特別“告別劏房”問題仍是重中之重。
如今，香港約有22萬人居住在11萬個劏房單位中。這與香港作為高度發達、高度文明的現代化國際大都市的地位格格不入。
中央領導一直關心香港市民的“住房難”問題。今年全國“兩會”期間，中共中央政治局常委、國務院副總理丁薛祥分別參加了人大香港代表團、政協港澳聯組討論。在政協港澳聯組會議，丁薛祥再次傳達了習主席對港澳同胞的關愛關心，兩次稱讚行政長官李家超有“歷史擔當”，高度肯定香港特區政府在解決“住房難”“用地難”破題開局，並兩次提及香港的“社區客廳”，認為只要真心為民辦實事，就能找到解決問題的辦法。中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在去年和今年兩次來港調研時，多次傳達習主席對香港改善民生的關切，一再過問香港基層市民的住房問題。今年在港調研期間，夏主任還專程到深水埗參觀全港首個“社區客廳”，稱讚這是一個創新之舉。
行政長官李家超沒有辜負中央和廣大市民的期望。他帶領本屆政府就任以來，成立了由司長級官員負責的工作專班；去年，又成立“解決劏房問題”工作組，專攻劏房問題。每次下基層社區，李家超都會詢問市民的住房感受。兩年多來，特區政府還實施3萬個“簡約公屋”建設計劃，在2027至2028年度前興建完成。“簡約公屋”作為過渡房，可分流一部分符合條件的市民告別劏房。據悉，首批“簡約公屋”預計2025年首季建成，今年6月已啟動申請工作。這些都是行政長官和特區政府解決劏房問題的突破之舉。
那麼，新一份《施政報告》還應在哪些方面加力解決劏房問題呢？筆者認為，以下三點可謂是重中之重：
制定長遠規劃，分步實施
《施政報告》涉及的內容，有的跨越一個年度，有的涉及未來數年、甚至十多年、幾十年。人們注意到，李家超就任行政長官後，前兩份《施政報告》體現出寬闊視野和長遠眼光，對涉及長遠發展的事項著墨較多，市民期望他任內的第三份《施政報告》依然保持這一特徵。
就劏房而言，在香港之所以能夠出現，且數量不斷增加，說明有市場需求。短期內完全改變這一現狀是不現實的，必須綜合各種因素，劃分幾個階段，每個階段解決一些問題，一步步推進，最終讓劏房在香港徹底消失。
國家推進經濟社會發展實施“五年計劃”，以五年為一個階段，把大目標劃分為階段性的小目標，一步一步實施，久久為功，最終功成。其實，香港也可以借鑒這個做法，把解決劏房問題劃分為三個階段：
第一階段的重點可確定為“取消劣質劏房”。划出劏房的最低標準，凡是不符合要求的必須取締，同時加大“簡約公屋”建設速度，讓“候樓”人士有一個去處。
第二階段的重點可確定為“強力推廣過渡房”。筆者留意到，特區政府房屋局近日在葵芳社區會堂舉辦第三次過渡性房屋開放日，現場人頭湧湧，有到場的劏房戶表示，目前的居住環境不理想，且“上樓”無期，決定申請交通較方便的過渡房。過渡房建成初期，總體上看，周邊交通不便、配套設施不足，此階段重點是完善公共交通、醫院、學校等基礎設施，逐步提升其吸引力。
第三階段的重點可確定為“完全取消劏房”。一旦“簡約公屋”變得質優價廉，性價比很高；大量公屋建成，“候樓”期限大幅度降低，劏房就徹底失去了市場。那時候，就是徹底告別劏房的時候了。
找准癥結所在，對症下藥
告別劏房，最重要的是弄清楚其租客的來源。劏房租客主要是以下幾個群體：其一，準備申請或正在輪候公屋的居民個人或家庭，可稱之為“候樓群體”；其二、有能力選擇租住較好居所，正在籌集置業的個人或家庭，可稱之為“暫住群體”；其三、收入水平足以選擇更好居住條件，但考慮到劏房的地理位置優越，生活便利，故選擇租住，可稱之為“便利群體”；其四、“三無”(非公屋住戶、無領取任何政府津貼、非業主的人士或家庭)在職貧窮人士或家庭，可稱之為“困難群體”。
“候樓群體”佔了劏房租客的大部分。讓“候樓群體”搬離“候樓群體”，就要加大公屋供應量。眾所周知，自首屆特區政府提出的“八萬五計劃”擱淺後，香港的公屋供應量嚴重不足，導致平均“候樓”期限一路攀升至6.1年。現在，特區政府加大建造公屋速度，到2026/27年度有望把平均“候樓”期限縮短至4.5年，今後若達到“飽和供應”，“候樓群體”將徹底消失。
“暫住群體”和“便利群體”原本有經濟能力選擇更好的房子，但市場沒有提供多樣選擇，只能暫時選劏房租住。那麼，政府應該作出規劃，尋找願意投資的企業，建造多種類型的住房，豐富租房品種，可供這部分人選擇。
最後一類“困難群體”佔比不多，但情況卻非常複雜，困難的原因各有不同，需要政府部門深入調研，應檢討扶貧政策的漏洞，拾遺補缺，制定新的政策，幫助他們住進公屋。
劏房租客群體龐大、且構成複雜，市民期待新一份《施政報告》能分析不同群體，制定更多針對性的措施和辦法。
完善規管制度，凝聚合力
告別劏房，還應該加強對現有劏房的規管，市民期待《施政報告》有更多規管劏房的“乾貨”。
比如，制定劏房登記制度。業主必須向政府部門登記有劏房出租的物業，否則即屬違法；凡是沒有登記的劏房，不可租賃。如此一來，令所有劏房的運營處於政府監管之下。
又比如，應盡快制定劏房最低標準。存在明顯結構安全風險的、不符合消防安全規定的，均不准作為劏房用途；屬於工廈或商業樓宇的，不可改建劏房；劏房樓面不得小於7平方米、起居空間的高度不得不小於1.8米，等等。透過劏房最低標準的實施，達到取消劣質劏房的目標。
還有，為保障租客權益，《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》（即劏房租管條例）規定：租戶享有“2+2”年租住權保障；業主不可向租戶濫收水費、電費及其他雜費；業主續租時加租幅度不可超出10%，等等。該條例實施後效果如何，還有沒有修訂的必要，應該適時檢討，並提出解決的辦法。
徹底解決劏房問題，政府應發揮主導作用，但僅靠政府的力量也是不夠的。修訂相關法例，需要立法會的支持配合；建設公屋所需土地，需要社會各界的支持，特別是相關地產商的支持；建設公屋選址，亦需臨近居民的理解包容。
特別值得一提的是，建設公屋也離不開高科技的支持。比如，香港首個簡約公屋項目——元朗攸壆路簡約公屋項目，就得到了中建科工的支持。MiC（組裝合成建築）模塊在中建科工惠州智能製造基地製造完成後，運抵香港安裝，大大縮短了工期、節約了成本、保護了環境。
作為“簡約公屋”和告別劏房的主要操盤手，房屋局局長何永賢最近特別忙碌。她對元朗攸𡒊路簡約公屋項目感受頗深。她表示，元朗項目建設時間較傳統建造方式壓縮了超過一半時間，展示了新質生產力的優勢，是“國際標準+香港規範+灣區智造”模式深度合作的體現。
當下，香港處於回歸祖國以來施政環境最好的時期，“行政主導”落到了實處，市民期待行政長官新一份《施政報告》在解決劏房問題上，能夠更好體現政府的主導作用；同時，社會各界能在政府的主導下形成合力，透過制度化規管，凸顯“有為政府+高效市場”的疊加優勢。
特區政府去年成立“解決劏房問題”工作組，經過一年的努力，相信會有解決劏房問題的務實之策在新一份《施政報告》中出現，市民充滿期待！
（作者係全國政協港澳台僑委員會副主任、香港新時代發展智庫主席、暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授，本文原刊於《信報》，文章僅代表作者個人觀點）
