文｜屠海鳴

最近，涉及內地房地產市場的兩則新聞引起人們廣泛關注。

第一則是：10月10日至12日，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在山西太原、陝西西安調研，要求加快推進保交房工作，加大“白名單”項目貸款投放力度，確保在建已售商品房如期保質交付，積極推進收購存量商品房用作保障性住房工作，促進房地產市場築底企穩。

第二則是：國務院新聞辦公室10月12日舉行新聞發佈會，主題為“加大財政政策逆週期調節力度、推動經濟高質量發展”。財政部部長藍佛安表示，中央財政在舉債和提升赤字方面有較大空間，將合理運用好債務政策工具。下一步，財政部將積極研究出台有利於房地產平穩發展的增量措施，允許專項債券用於土地儲備，支持收購存量房，並抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

這些兩則新聞再次表明，內地正在全線、全領域發力，系統性解決地房地產市場的問題。

最近，香港房地產市場同樣傳出利好消息。包括新地、長實、新世界旗下的多個樓盤銷售火熱。新鴻基地產（00016）旗下啟德天璽·天，承接10月12日首輪沽清204伙的氣勢，13 日次輪銷售238伙又告搶清，兩輪公開發售連招標共售出463伙，料套現逾40億元，發展商准備再推149伙在本周末新銷售。由長實(1113)及港鐵(0066)合作發展的黃竹坑港島南岸Blue CoastII，項目三日累收票約4000張，超額近16倍，發展商乘旺勢已推出236伙應市。其他新盤方面，上週末共有14個新盤涉463伙應市，多個樓盤均錄得成交。

行政長官李家超明日將發布其任內的第三份施政報告，社會各界和廣大市民都在翹首以待，面對內地房地产行业已經吹响的“保交房”冲锋令，香港有哪些穩樓市的重磅政策。

房地產市場是當前宏觀經濟的一個風向標。中央這一波“救市”大招，不僅有利於內地房地產止跌回升，而且，對香港房地產市場的輻射效應也將顯現。

內地多點發力，全力下活“一盤棋”

何立峰在太原和西安調研時強調了兩個重要問題：一是，加快修復問題項目，促其盡快達到“白名單”標準，在此基礎上進一步推動“白名單”擴圍，將所有符合條件的在建已售商品房項目納入支持範圍；二是，積極推進收購存量商品房用作保障性住房工作。

內地房價自2021年出現下跌，與此前的“三道紅線”密切相關。用“三道紅線”一卡，不少房地產項目被列入了“黑名單”。“三道紅線”遏制了“問題企業”和“問題項目”的野蠻生長，經過三年多來的清理，房地市場的隱患得到化解，現在是按下“重啟鍵”的時候。

修復“問題項目”，意味著對出現的問題不能等、不能拖，而要加快解決。比如，對於資不抵債的項目，要加快推進司法處置；對於已售出、未建成的項目，不能任其“爛尾”，需要進行資產轉讓的，要盡快完成資產轉讓，由接手的企業重啟建設。“問題項目”得到修復之後，就可以納入“白名單”，重新獲得金融支持，步入良性發展的軌道。

收購存量商品房用作保障性住房，則意味著關鍵時刻政府出場，解決房子的“出口”問題，財政部官員的最新表態，顯示“政策已經在路上”。

同時，內地建立了“國家—省—市”三級專班的聯動機制。在工作機制方面，實行“三級專班+項目專班”，國家、省級、城市層面設立了住建、金融監管等相關部門組成的工作專班，推動融資協調；在項目層面，實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”的“六個一”模式，做實保交房工作。這一切表明，“9.26”中央政治局會議的精神正在化為具體的政策措施。

房地產涉及到多個“端口”，過往，內地的政策主要從“消費端”發力，鼓勵個人購房，現在則從房產企業融資、財政支持存量房收購、政府督促建立保交房機制、司法處置資不抵債項目等多個“端口”發力。可以看出，這是從根子上解決問題，是治本之策。

香港樓市不振，需要借“勢”而行

今年2月28日，特區政府取消了長達14年的樓市“辣招”。包括取消買家印花稅、新住宅印花稅及額外印花稅，3、4月份，市場交易活躍，樓市熱度飆升。然而，好景不長，到6月份，“撤辣”後的樓價升幅全部“蒸發”；7月份，最新私樓售價跌至近8年新低。

7月7日，特區政府出台了鬆綁的樓市新政，包括：放寬按揭成數，對於自用住宅物業，上限分別從60%、50%和40%提高到70%、60%和50%；對非住宅物業，最高按揭成數上限從50%提高到60%；對於以資產水平審批按揭的借款人（即無固定收入或收入來源不穩定的借款人），無論是住宅或非住宅物業，最高按揭成數上限從40%提高到50%；並取消現了對主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人的購房限制。

以上救市措施都屬於技術性操作，雖有一時效果，卻沒有達到預期。就在樓價下跌的同時，香港出現了一個有趣的現象，部分地段的房租上漲，原因是許多“新香港人”不願購房，而是選擇租房。

不願在港置業，不敢舉債置業，不能“預支未來”。——透過這些現象可以看出，樓市低迷的重要原因是：人們對香港經濟的信心不足！這也提醒我們，樓市要上行，不僅需要“術”的推動，更需要“勢”的托舉。

內地經濟利好成勢，香港樓市回暖可期

回顧過往，香港樓市與內地樓市下跌的時間點高度契合，都出現在2021年9月前後。購房置業不僅是經濟問題，也是民生問題、社會問題。這一現象說明，香港與內地的經濟、社會、民生聯繫非常緊密。

現在，內地房價比2019年整體上下跌了三成左右，香港房價下跌幅度也大體如此。依筆者觀察，眼下，內地房地產上行的“勢”正在形成，理由有三：

其一，認識上的變化。過往，人們普遍認為，房價過快增長不是好事，必須遏制；現在，人們充分認識到，房價持續下跌的危害更大，會殃及相關產業發展，導致民眾財富貶值，並抑制就業。

其二，施策上的變化。從提出“保交房”，到“保交房攻堅戰”；從實行信貸“黑名單”制，到加大“白名單”項目貸款投放力度；從市場調節供需關係，到政府主動收購商品房作為保障性住房。由此可以看出，內地對房地產市場的施策是全方位、系統性的。

其三，節奏上的變化。中央政治局“9.26”會議至今，財政、金融、國土、住建等部門夜以繼日的工作，迅速制定出台政策措施，中央領導到各地“督戰”，“救市”的節奏明顯加快，上上下下都意識到，今年要實現5%的經濟增長，房地產不能“掉鍊子”，“救市”時不我待，刻不容緩！

不僅內地的房地產市場發生變化，中國經濟的整體情況也已經發生變化。美聯儲9月18日宣佈降息後，人們普遍關注從美國流出的資本向何處去？許多人看好中國。因為，中國市場規模超大、產業鏈完整、營商環境向好，特別是在地緣政治衝突不斷加劇的大背景下，中國是全球最安全的經濟體，“逐利”和“避險”是資本兩大需求，放眼全球，中國是理想之地。因此，中國發展的大勢不可阻擋。

香港房地產市場需要借“勢”而行，內地的發展態勢是香港最大的“勢”！

十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在香港特區2024年“全民國家安全教育日”開幕典禮上的致辭指出：“一個強大、繁榮的中國，是世界的正能量，是香港最大的靠山和底氣。”

重溫夏主任這段話，再看內地的“保交房攻堅戰”，我 們有理由相信，香港樓市回暖可期、光明在望。

（本文作者爲全國政協港澳台僑委員會副主任，香港新時代發展智庫主席，暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授，文章原刊於《信報》）