文 | 蔡志忠

筆者是資深投資者，也是樓市和經濟的專欄作者。個人投資的範疇不僅是地產，也包括金融股市和其他不同的行業，近來也開始研究投資人工智能（AI）產業。筆者雖然年紀不小，也要“活到老學到老”，長期懷著謙卑的態度，虛心學習更多新的事物。慶幸的是，在幾十年的投資生涯中，本人曾經投資幾百個工商舖物業，從來没有一個是輸的，有人肯定會質疑，難道跌市也能賺錢嗎？不瞞你說，跌市賺錢真的經常有，這就是商舖市場的奧妙之處；至於投資其他產業，筆者就不敢認專家，還要更努力認真學習，畢竟投資市場瞬息萬變，稍有不慎便損失慘重。

筆者寫文章已經20年，所有文章都是自己親自撰寫，從不假手於人，無論多麼勞累和繁忙，也堅持自己寫。因為這麼多年以來，讀者已習慣本人的筆風，如果突然請“槍手”，大家可能會感到不習慣。感謝讀者多年來的錯愛，筆者文章會堅持講真話，以事實為依歸，不會胡亂“作故仔”，更不會借專欄攻擊他人。對於網上平台網主以搏取流量來賺取生活費，筆者可以理解。不過有個別網主刻意捏造事實，大肆唱衰香港經濟，甚至指名道姓攻擊他人，這種無中生有的誹謗行為，給人造成極大的損失，相信會有人起訴相關平台和網主，法律是公正的，胡作非為的人會得到應有的懲罰。

攻擊誹謗須付出代價

講講香港真實的一面吧。《2025年世界競爭力年報》評選香港為全球最具競爭力的三大經濟體之一，排名重返全球第三，非常值得慶賀。香港在“稅務政策”和“商業法規”排名全球第一；在“政府效率”和“營商效率”上升至第二。值得一提的是“營商效率”獲評為世界第二，反映商界領袖對香港競爭力的正面看法。香港的優勢還包括法治、法庭獨立審訊、簡單稅制、低稅率、市場高效透明、金融系統穩健、對標國際最高水平的便利營商環境，以及資金、資訊、貨物及人員自由流動等，獲得商界認同。這些是世界競爭力年報的評價，並非筆者在吹噓。

再說說世界紛亂的另一面吧。國際形勢持續動盪，俄烏戰爭、以巴衝突、以伊打仗，加上貿易戰、關稅戰等等，這一切仍然沒有停止。戰爭給人類帶來不少災難，關稅戰也讓經濟出現許多不確定性。還好我們身處和平的東方國度，感恩生活在穩定繁榮的先進城市，正是東邊日出西邊雨，殘酷的戰爭離我們很遠，加徵關稅也沒有讓我們直接受損。因此，香港IPO市場異常蓬勃，集資金額位列全球第一，香港的國際金融中心地位得以鞏固提升。這邊廂環球資金持續湧入，振興了本港金融股市；另一邊廂銀行的存款充裕，又會不會讓部分資金流進樓市？

拆息停留在1釐內資金將投進樓市

香港目前的銀行同業拆息停留在1釐之內，而港元定期存款利息也在1釐以下，相比兩三個月前急跌了三分之二，如果這個現象持續，大量的港元會另找其他投資，部分資金流進樓市是很正常的。日前與香港主要銀行商業部主管和幾位經理舉行飯局會議，談到近來銀行對地產客戶的按揭取態，原來他們不是在Call Loan，而是要Offer Loan放款，證明銀行資金充裕，借錢給客戶買樓還是比較穩妥。

席間與幾位商界朋友談起樓市，原來他們都有投資物業，不過早幾年銀行不借錢，大家都是一次性付款（Full Pay)購買。今天利率大幅下調，銀行主動要求客戶借錢，源於早兩年掛著向客戶Call Loan，或者要求客戶轉賣物業還債給銀行，再加上大量外資流入本港，銀行普遍出現“水浸”現象。筆者相信，下半年是樓市在谷底徘徊及鞏固之時，市場的筍盤和銀主盤將會被消化吸收，利息如繼續低迷，資金就要尋找出路，加上銀行不是Call Loan而是Offer Loan，樓市肯定直接受惠。

筆者並非要刻意推動讀者投資物業，但是如果屬於有自住需要，那麼下半年一定是入市良機。連過去一直看淡樓市的摩根士丹尼也忽然轉軚，大摩分析師指出，本地樓價於5年前自高位回落30%，部分指標指向或已見底。即使目前可能還處於早期階段，但看到了數個值得樂觀的理據，認為香港樓市或將迎來4至5年的上升周期。利好樓市的正面因素與筆者看法大致相同，主要有3點，包括取消雙倍印花稅、內地買家湧入以及近期本港銀行同業拆息（HIBOR）利率下調，改善了供樓負擔水平，從而釋放壓抑需求及投資需求。

（作者係香港山西政協常委及召集人、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長，文章僅代表作者個人觀點）