文｜蔡志忠

日前接受新城廣播電台節目“名人堂”梁鎮堂先生訪問，談談香港樓市前景。筆者除了每周於媒體定期發表文章外，已經近兩年沒有公開接受訪問，源於過去幾年樓市走勢疲弱，樓價跌勢明顯，網上到處充斥唱淡言論，作為資深投資者，角色並不討好，還是盡量避免拋頭露面為佳。然而，近期新樓成交𣈱旺，二手樓筍盤被迅速消化，樓價有谷底反彈之勢，尤以中小型住宅更為明顯。可是市場仍然出現高唱樓價大跌7成言論，對於此等非理性“為想跌而唱跌”的搏流量見解，筆者認為應該出來糾正錯誤觀點，還讀者一個真實樓市狀況，也冀望市場有更多理性的聲音出現。

如何中肯評論樓市，起碼要有基本的數據支持。根據中原城市領先指數（CCL） 顯示，樓價開始見底回升，CCL最新報141.92點，指數較2025年3月財案前的134.89點低位升5.21%，2025年至今樓價暫時累升3.11%。以現今樓市走勢分析，預計至今年底樓價將會有4%以上的升幅。主持人問本人如何預測樓市走勢，對經濟前景有什麼看法，以及是否合適的投資時機？其實，筆者並不擔心住宅市場，樓價已在谷底開始回升，如果有自住需要的話，更加要盡快入市買樓；筆者較為擔心的是商業地產方面，由於商業物業整體借貸負擔過重，引致某些中小地產商及投資者出現財困情況。商業地產今後將何去何從？

坊間有太多不利傳聞，不斷誇大財團如何被銀行Call Loan，不良資產將被沒收及拍賣等等。本人認為樓市並非那麼不堪，只是市場過於悲觀，不斷唱淡引致“愈踩愈深”。環顧世界各大城市，尤其是同為國際金融中心的紐約、洛杉磯、新加坡，或澳洲、東京、杜拜等城市，過去幾年住宅樓價幾乎都上升了幾成，商業市場也是相對平穩，並沒有像香港這樣大跌5至7成，香港作為IPO集資稱冠的國際都市，是全球最安全的資金避風港，商業樓價如此暴跌實屬不正常。筆者覺得現今正是趁低吸納的時機，在銀行不肯貸款的情況下，商業物業依然錄得不少成交，證明市道開始復蘇。不過，從香港整體經濟大局出發，必須進一步激活大碼物業的交投，支援商業地產讓其回歸正常，等於支持香港經濟。因此，港府政策仍然有優化空間，筆者提出以下兩點建議：

落實承造商業按揭印花稅可“因減得加”

一、建議金管局重新宣布銀行按揭貸款指引，就是銀行可以承造商業樓宇按揭為樓價的7成。為什麼現今銀行只錄到極少商業按揭個案？筆者認為金管局有必要指示銀行定期呈報按揭宗數，避免某些職員特意不去辦理按揭事宜，影響樓市正常交易。須知道批核一個商業物業成交，等於將一個物業轉換給更有實力的新業主，新承造的按揭理論上比舊的健康很多，不良資產轉變成優質資產，對香港絕對是好事，也有助刺激經濟，帶動各行各業向好。

二、減少2,000萬元以上物業印花稅，由徵收樓價的4.25%減為3.75%。筆者多次形容這是一個“因減得加”的方案，表面上看每一個物業的成交，是減少了0.5%的印花稅收入，但是此舉可讓市場重拾信心，能增加物業的交投量50%至100%，從而讓政府稅收因為寬減而變得增加。另一方面，也讓商業地產有更多買家支持，商業樓價得以止跌回穩，既可幫助財困的業主減輕債務，又可讓庫房收入增加，是一舉兩得的雙贏局面，當局務必認真考慮。

（作者係香港山西省政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長，文章僅代表個人觀點）