文 | 孫嘉寶

香港城市發展始終離不開“空間”二字。從上世紀紓解人口壓力的第一代新市鎮，到如今承載經濟轉型、民生安居、跨境融合重任的發展中市鎮，這片土地的開發與再造，牽動著七百多萬市民的生活期盼，更決定著香港未來的發展格局。2026 年，隨著北部都會區規劃全面推進，古洞北、粉嶺北、洪水橋、新田科技城等發展中市鎮進入建設關鍵期。它們不再是簡單的“居住衛星城”，而是香港解決土地瓶頸問題、優化產業結構、融入國家發展大局的核心載體。

上世紀 70 年代起，荃灣、沙田、屯門等新市鎮拔地而起，運用“鐵路帶動發展”模式，有效舒緩了維多利亞港兩岸的人口壓力，解決了數十萬市民的居住問題，奠定了香港城市擴張的基礎。此後，天水圍、東涌等新市鎮相繼建成。不過，早期新市鎮發展存在明顯短板：多以“居住導向”為主，產業配套嚴重不足，導致大量居民每日往返市區通勤，耗時費力；公共服務設施跟不上人口增長速度，醫療、教育、文體康樂資源供不應求；部分區域規劃缺乏人文溫度，社區活力不足，形成“有屋住、無生活”。

如今，香港發展中市鎮迎來機遇，核心驅動力正是北部都會區發展規劃。北都佔香港總面積三分之一，匯集了多個重點發展中市鎮，打破了“先居住、後產業”的傳統模式，建立“產業與城市同步、基建與民生並行”的新理念。不同於以往單一功能定位，當下發展中市鎮各有側重、協同發力：洪水橋以深圳灣口岸優勢，打造高端專業服務與現代物流樞紐，創新“片區開發”模式，兼顧產業引進與居住供給；新田科技城作為北部都會區的心臟，聯手河套深港科技創新合作區，聚焦生命健康、人工智能等前沿領域，打造香港創科產業新高地；古洞北、粉嶺北以宜居為核心，配套完善公共服務，承接市區人口疏解；新界北新市鎮則藉著口岸優勢，培育跨境商貿與新興產業，形成具有特色的發展格局。

當前，香港發展中市鎮建設已取得實質性進展，從藍圖逐步變為現實。古洞北首批公營房屋陸續入伙，東鐵線古洞站建設加速，即將打通區域交通動脈；洪水橋及廈村土地平整工程穩步推進，屯馬線延伸段規劃落地，未來將實現與市區、深圳的快速聯通；新田科技城啟動首階段開發，創科用地陸續推出，深港跨境創科協作不斷深化；元朗南、牛潭尾等發展區同步推進，北都大學城籌備落地，為產業發展培育人才支撐。政府亦通過優化審批流程、成立專門協調機構、推動專屬立法，破解傳統工程建設效率低、部門協調難等問題。這些進展，不僅增加了土地與房屋供應，更讓市民看到了城市發展的新希望。

發展中市鎮前進道路上的挑戰同樣不容忽視，首要難題是“職住平衡”尚未真正實現。部分發展中市鎮產業落地速度慢於房屋供給，創科、專業服務等產業鏈尚未成型，當區就業崗位不足，居民依然依賴跨區通勤。其次，基礎設施與公共服務配套滯後，交通網絡、醫療機構、優質學位供給跟不上人口入住節奏，影響居民生活品質。再者，發展與保育的平衡難度大，新界北部擁有珍貴的濕地、鄉郊生態與傳統村落，大規模開發易對生態環境和人文肌理造成破壞。此外，部分區域規劃過度強調功能性，缺乏社區互動空間，新社區缺乏歸屬感與活力，難以成為真正意義上的“家”。

推動發展中市鎮從“規模建設”走向“質量提升”，必須堅持“以人為本”的核心思路。發展中市鎮絕不能成為“只住不業”的衛星城，要堅持“產業先行”。聚焦香港優勢產業與新興產業，引進創科、高端商務、現代物流等產業，藉著深港協作優勢，打造“產學研”一體化產業集群。創新土地開發模式，將產業投資、就業崗位作為土地出讓的重要標準，杜絕單純房地產開發，讓居民在家門口就能實現就業，從根源上解決通勤問題。

再者，落實“基建先行”理念，加快北環線、港深西部鐵路、北都公路等重大交通項目建設，打通發展中市鎮與市區、深圳的交通動脈；同步完善區內步行系統、單車徑、社區巴士等配套，構建便捷交通網絡。公共服務要與人口規模同步匹配，優先建設綜合醫院、社區健康中心、優質學校、體育文娛設施，推動醫療、教育、養老等資源均等化，讓市民享受高品質生活服務。

香港的珍貴之處，在於城市與鄉郊、自然與人文共生。發展中市鎮必須嚴守生態保護紅線，保護濕地、郊野公園等生態資源，融入海綿城市、綠色建築理念，打造生態友好型地區。同時，尊重鄉郊傳統文化，活化古村、漁港等人文資源，讓城市化進程保留鄉土記憶，實現“發展與保育並重、城市與自然和諧。

高品質的城區，不僅有高樓大廈，更有煙火氣與歸屬感，讓城市更有溫度。發展中市鎮規劃要充分聽取市民意見，增加社區廣場、墟市、休閒空間等互動載體，支持社區組織開展文娛活動，培育鄰里情誼。關顧長者、青年、基層等不同群體需求，打造全齡友好社區，讓新區不僅有“硬度”，更有“溫度”。

發展中市鎮毗鄰深圳，是香港融入粵港澳大灣區的前沿地區。要深化深港跨界協作，推動河套合作區協同發展，實現科研、人才、資金高效流動；對接深圳科創與產業資源，打造跨境產業協同示範區；藉著口岸優勢，發展跨境商貿、物流服務，讓發展中市鎮成為香港對接國家建設的重要橋樑。

從拓地造城到高質量發展，香港發展中市鎮的轉型，是香港城市發展理念的昇華，更是對市民美好生活期盼的回應。它不僅是土地的開發、房屋的建設，更是產業的重生，及至民生的改善。當前，北部都會區建設進入深水區，發展中市鎮的每一步推進，都牽動著香港未來的走向。面對機遇與挑戰並存的局面，我們更需要走出一條兼具香港特色、時代特徵、國際水準的新城發展道路。

新市鎮並非只是“睡城”，只要堅持產業先行、基建先行、生態優先，完全可以建成有活力，且有競爭力的現代新市鎮。發展中市鎮要堅持鐵路、道路、社區設施同步，強化規劃一步到位，確保居民入伙之時，便是交通順暢，以及服務齊備。而發展中市鎮要把產業規劃放在核心位置，以產業吸引人，避免新城淪為日間空蕩的純居住社區。然而，發展中市鎮同樣要在效率與人文之間取得平衡，讓高樓大廈之間有綠地、有煙火氣、讓街坊有歸屬感。

回望過去，香港依靠新市鎮解決了數代人的居住難題，支撐了城市數十年的穩定發展。展望未來，發展中市鎮承載的，是香港突破土地瓶頸、實現高質量發展的契機，是七百萬市民對更好居住環境、更多就業機會、優生活品質的殷切期盼。

（作者係香港青年時事評論員協會成員，文章僅代表作者個人觀點）