葉文祺、梁躍昊:把脈房屋供應前景 透視達標解困之路
葉文祺 | 團結香港基金副總裁 梁躍昊 | 團結香港基金研究員 香港特區政府在今年三月全面撤銷口罩令,所有社交距離措施宣告結束,標誌著歷時三年的新冠肺 炎疫情告一段落,香港正式邁向全面復常。籠罩社會的不明朗因素得到消除後,房屋供應重回頭號民生議題,而新一屆特區政府亦通過《施政報告》及《財政預算案》公佈了一系列以加速房屋供應 為目標的新政策。在香港進入由治及興的新階段之時,正是一個好時機,全面透析香港未來房屋供 應前景。團結香港基金最新發布的公私營房屋供應預測顯示,在新一屆特區政府的政策推動下,未來五年房屋供應前景在「量」和「質」方面都有所改善。然而,要延續這個正面趨勢並達致十年供應目標,將取決於特區政府能否解決發展北部都會區作為長遠房屋「糧倉」的挑戰。 公營房屋供應:上樓有望加快 十年謹慎達標 受疫情因素影響,2022年的公營房屋落成量按年急跌近六成,但在特區政府調整供應時間表,並提出新措施及績效目標後,有望短期內恢復。展望未來五個財政年度(2023/24至2027/28年度) ,在簡約公屋額外供應三萬個單位的前提下,預計公營房屋的年均落成量為31,700個單位,將超出 《長遠房屋策略》的年均30,100個單位的目標。與上一個五年期(2022/23至2026/27年度)相比,建屋量更將增加五成。圖1 2010/11 - 2026/27年度公屋一般申請者的實際及預計平均輪候時間根據以上的最新預測公營房屋落成量,我們進行了情景分析,以檢視不同情況下未來公屋輪候時間 的潛在變化。在情景1中,我們假設包括傳統公營房屋及簡約公屋在內的所有已規劃公營房屋項目均如期落成。在上述條件下,預計公屋綜合輪候時間將在2026/27年度前縮短至4.6年,相當接近特區政府所估算的4.5年,並從6.1年的歷史高位回落25%。因此,簡約公屋將成為短期不可或缺的額外補給。在情景2中,我們撇除簡約公屋單位供應的影響,同時假設所有傳統公營房屋單位均如期落成。在上述條件下,公屋一般申請者平均輪候時間預計將略減至5.3年,落後關鍵績效指標15%。在情景3中,除了撇除簡約公屋單位供應的影響,我們亦假設將有16%的傳統公營房屋單位會出現 延誤落成的情況,而這個比率是建基於過去十年房委會公營房屋建設計劃的平均延誤比率。在上述條件下,公屋一般申請者的平均輪候時間預計將從2022年12月的5.5年回升,並在2026/27年度達 到5.7年。由此反映,如果現時一再出現的延誤落成問題未能得到解決,前景將不容樂觀。此外,考慮到當局首次對外公佈預計第二個五年期(2028/29至2032/33年度)落成的公營房屋用地分佈,信息透明度提升,假設《施政報告》的提升建築效率措施能有效終止過去慣性延誤,不明朗因素比過去大幅減少,估計未來十年(2023/24至2032/33年度)總落成量可達36萬夥,兌現《 施政報告》表示已覓得土地興建的所有潛在單位供應,並超出《長遠房屋策略》目標約兩成。然而,能否達標取決於「頭輕尾重」供應模式的落實,當中並非沒有隱憂。按照「頭輕尾重」供應模式,第二個五年期佔十年供應中的三分之二,因此達標關鍵在於相關項目 進度是否良好。然而,我們發現,第二個五年期中高達六成項目將來自北部都會區,而其中的一半 又屬於棕地群等分佈較零散的改劃地,這類用地中有不少存在複雜佔用問題,可能在土地清理過程 中需要額外時間處理。因此,我們建議特區政府提前準備具針對性的重置及安置策略,儘早移除相 關延誤風險。 私人住宅供應:短期趨勢正面 十年後勁不繼 2022年的落成量錄得明顯反彈,按年大幅回升近五成,並創下18年新高。展望未來五年(2023至2027年),隨著特區政府提出精簡發展程序等利好政策措施,加上2022年有約9,000夥潛在供應的 相關主要項目於完成補地價程序,預計私人住宅的年均落成量將達到約19,000個單位。這不但較過去五年(2018至2022年)的18,200個單位為多,而且也遠高於2007至2017每年平均11,600個單位 的水平。此外,預售樓花和樓宇施工等發展週期中的領先指標處於趨勢正面,都對估算提供了支持。可是,由於特區政府在2018年修訂了《長遠房屋策略》中目標的公私營房屋供應比例,從六四比改 為七三比,私人住宅熟地供應在2018/19年度驟減,趨勢至今尚未得到改善。這預示了落成量將在 五年後出現下滑。透過整合現時的公開資料,我們預計2028至2032的私人住宅年均落成量為約13,900個單位,比2023至2027年的數字下跌近三成。圖2 1997-2027年私人住宅單位實際和預計落成量事實上,除了現時已知的項目之外,北部都會區內還有不少正在進行規劃申請的私人發展項目,其地理分布與團結香港基金會於2021年7月發表的《提速新界城鎮化 助力香港創新天》研究報告中提 出的潛在發展區高度重疊。這些潛在發展區多屬於未被充分利用的平坦土地。雖然目前新界地區的最高容許地積比率一般可達到5至6倍,但在新市鎮及/或新發展區範圍以外,有關數字往往會大幅下降。鑒於這些潛在發展區均鄰近各新發展區,具備潛在協同效應,因此北部都會區內尚有未被釋放的巨大發展潛力。然而,要釋放相關發展潛力,還有待特區政府解決交通、排污、保育以及厭惡性設施等挑戰。這將是2028至2032期間私人住宅落成量能否進一步提升的決定性因素。 解讀市場動態:市場偏好轉變細戶吸引力降 就「質」方面,香港樓價冠絕全球,「住得細、住得貴」是不少香港家庭的寫照。據特區政府統計 處2022年公佈的2021年人口普查數據,港人人均居住面積僅為172平方呎,低於東京的平均210平方呎及新加坡的270平方呎,更被一河之隔的深圳(300平方呎)拋離近一倍。過往新盤湧現的「 納米樓」,部份更被戲稱為「龍牀盤」,甚至只有128呎,面積比一個私家車位更細。歸根究底, 單位納米化正是香港土地嚴重短缺和置業負擔能力下降等長期問題下,市場自我調節後的平衡。在這個背景下,小型單位以細銀碼、上車易取勝,以往首次置業人士為求「上車」,紛紛「將貨就價 」,不問面積而搶購較低總價的單位以登上置業階梯。可幸的是,供求因素增加買家選擇,將貨就價現象有所減退。圖3 1997-2027年私人住宅單位實際和預計落成量在需求方面,按揭成數規例的放寬,意味著所需的首期金額比以往大幅減少。這提升了置業人士的負擔能力以及購買較大面積單位的意欲。兩輪放寬之後,可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,由600萬港元上調至1,200萬港元。而首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,則由400萬港元上調至1,000萬港元。隨著所需首期金額大幅降低,有意置業的人士不再被侷限於購買納米單位或小型單位。加上2022年下半年樓價出現調整,過往只能負擔納米單位的買家,如今可以負擔一 房單位,而之前打算購置一房單位的買家,如今則可以考慮購置兩房單位。而在供應方面,資助房屋供應的增加,提供了更多可負擔的替代選項,並降低了透過私人市場小型 單位甚或納米單位勉強入市的需要。由於用同樣樓價能購買更大的居住空間,預算有限並只能在私人市場勉強透過納米單位和小型單位上車的有意置業人士,因而都傾向轉投資助房屋市場。隨著未 來資助房屋供應穩定增長,市場上將出現更多可負擔的置業機會,預期部分有意置業人士情願等待 新居屋推出,而不會選擇急於入市購買私人市場的小型甚至納米單位。以上兩項因素,均導致小型單位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型單位 (即實用面積介乎430至752平方呎的乙類單位) 超越,並在2022年進一步拉開差距,顯示過去首置人士為求 上車而不問面積、只要較低總價入市的情況正在減退。此外,特區政府在2021年12月公佈設立280平方呎最低單位面積的要求,明確表達希望提升居住空間的立場。因此,小型單位熱度減退的情況不只出現在發展週期下游的銷售階段,政策修訂的效果亦在設計及建築階段逐漸浮現。參考最新的建築圖則和售樓說明書,我們預計私人單位落成量的小 型單位比例將於今年見頂。至於小型單位中的納米單位供應,相信仍有一定數量在特區政府推出最 低單位面積要求之前已經動工,落成量預期仍將持續增加,但相信會在2024至2025年漸趨平穩。 雖然房屋供應前景有所改善,但我們絕不能因此掉以輕心。目前基層住屋問題尚未解決,不少屈居劏房的市民仍在等待上樓,大量夾心階層和青年家庭期待置業上車。我們一直以來提出的重點建議 ,包括新界大規模城鎮化、精簡發展程序、以及交通基建先行,均是解決房屋問題及提升宜居度的根本方法。因此,我們期望特區政府持之以恆,繼續落實如交椅州人工島和北部都會區等大型造地計劃,為香港建立穩健基礎以持續提升居住空間,逐步邁向成為一個更宜居的城市。 本文發表於《紫荊論壇》2023年5-6月號