文｜蔡志忠

美聯儲局如預期周三宣布連續第二次減息0.25厘，並將聯邦基金利率目標區間下調至3.75%至4%，符合市場預期，香港主要銀行也跟隨減息0.125厘。美國當局表示將於12月1日起停止縮減資產負債表。不過，主席鮑威爾表示，短期内通脹仍有上行壓力，就業出現下行風險，目前面臨的局面頗具挑戰。他強調，聯儲局並未就12月會議政策走向作出決定，是否再次減息未有定論。由此可見，鮑威爾是強硬的高息主義者，今天全球幾乎所有經濟國家都處於低息環境，世界各國貨幣在不斷減息下大幅貶值，而鮑威爾仍然堅持走高息強美元路線，的確讓外界感到匪夷所思。

如果美聯儲在現今水平減一半利率，回到幾年前的2厘左右，對美國整體經濟會是利多於弊。利率降至2厘並非真正大幅下降，原因是此利率仍然高於其他經濟國家，美國的通脹不會大幅提升，低息反而可舒緩有惡化趨勢的失業率，提振國內經濟和刺激低迷消費。幾年來其他國家的貨幣都經歷大貶值，美國卻一直奉行強美元政策，究竟鮑威爾因何一直要堅持高利率？外界有人形容，這是鮑威爾非常愚蠢和自私的行為，為了幫助美聯儲銀行賺取巨額息差，完全不理會傳統行業的死活、商業物業的沉重負債、以及中小企業面臨的困境。

鮑威爾高息政策利小我損大眾

的確，鮑威爾奉行的高息措施，可以讓聯儲銀行每筆貸款的收益率大幅提升，銀行整體的利潤因而顯著增加，使美國銀行在過去幾年的高息時代透過這種利率差，獲得了高達1萬億美元的巨大財富收入。然而這只是小部分金融機構有所得益，大多數美國民眾和各種傳統產業，卻因高息環境加重了生活和營商的負擔，這種“利小我損大眾”的自私行為，不但損害了美國本土的利益，也累及香港經濟發展。眾所周知，香港是外向型經濟體，中小企業佔整體市場9成以上，傳統行業如地產旅游零售飲食等，受制於聯繫匯率，引致長期也處於高息環境，這就讓一眾中小企業變得負債累累，商業地產更是因為借貸過重而面臨重大風險。

不知道讀者是否明白，銀行對於工商物業和住宅物業的按揭申請是採取不同態度的。工商物業不容易獲得銀行按揭，即使獲批，大多數的按揭成數極低，且均以同業拆息（Hibor)加1.5厘左右計算，由於Hibor長期在3厘至5厘左右，供樓利率便在4.5厘至6.5厘之間，對於工商物業的業主來說相當吃力；而在住宅方面，供樓利率是以最優惠利率（俗稱P）計算，目前市場供樓利率一般是P-1.75厘，即等於3.25厘，也可以選擇固定利率，如匯豐銀行就推出定息貸款計劃，首3年或5年的按揭可以做到鎖定利率低至2.73厘。

當Hibor下跌至2釐 商業地產的春天來臨

各位可以看得出，工商物業的融資成本比住宅高出近倍。過去幾年，許多工商物業持份者出現財困，是因為供樓負擔沉重，收取的租金又大跌3成以上，加上過去幾年樓價急跌，銀行進行Call Loan等，在受到多重夾擊之下，工商物業市場可謂雪上加霜。終於等到減息周期來臨，供樓利率開始下調，住宅樓市直接受惠，“供平過租”個案陸續出現，在大量資金流入之下，樓價從上半年跌1.41%，到今天回升了3.11%。筆者認為，籍著住宅市場銷情報捷，工商市場也將開始見底，而這個U型的底部需要打造多久，似乎美國減息速度，更重要的是Hibor何時能回到正軌。

如何移走壓在工商物業身上的兩座大山？首先講講供樓利率，頑固的鮑威爾經過實施多年的高息政策，最終接受現實開始逐步減息，當有一天Hibor回到2厘以下的時候，超跌的工商物業就會開始反彈；其次是供應過剩問題，如被形容為最嚴峻的甲廈市場，空置率高達17%左右，何時才能消化這些空置單位？以筆者的認知，甲級寫字樓從來都是高空置率的，在經濟蓬勃的2015年至2019年，香港甲廈的空置率錄到8%至10%。要返回當年的興旺時代並非不可能，港府已停賣商業用地，容許寫字樓更改為學生宿舍等等，都對工商市場帶來利好因素。今天港島核心區甲廈的空置率在12%左右，其價格暴跌了5至7成，顯得非常吸引，所謂“春江水暖鴨先知”，近期已有不少財團在進行大手租賃和購買，只需要消化多幾個百分點，工商市場的春天就會來臨。

（本文作者係香港山西省政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長，文章僅代表個人觀點）