《紫荊論壇》專稿/轉載請標明出處

凌嘉勤 | 香港特區政府規劃署原署長
邢文威 | 亞太城鄉永續發展青年學人

香港北部都會區的建設，既是香港融入國家發展大局的重要戰略部署，也是香港自身城市發展模式的一次深刻轉型。這一橫跨新界北部的龐大發展計劃，將重塑香港的城市格局，開創港深協同發展的新篇章。北部都會區發展不僅關乎香港未來數十年的城市命運，更將為年輕一代開創事業發展的黃金機遇。然而，願景的實現從來不會一帆風順。北部都會區的發展面臨多重挑戰：如何在公共財政緊絀的情況下推進大規模基建？如何在產業轉型中引入市場力量？如何在城市化進程中實現城鄉共融？如何在發展之餘保育鄉村文化遺產？這些問題相互交織，需要系統思考與協同應對。本文旨在梳理北部都會區發展面臨的主要挑戰，並提出相應建議，以期為北都建設貢獻思路和方法。

北部都會區發展面臨的主要問題

（一）產業發展模式轉型的挑戰

北部都會區的產業發展，是其建設成敗的關鍵。與香港傳統「大市場、小政府」的發展邏輯不同，北部都會區特別是新田科技城的建設，要求政府在前端投入大量資源，並在中後端引入市場力量，形成合力。

香港在科技園區的規劃上已有豐富經驗，如數碼港、香港科技園等，但北部都會區的「片區開發」模式是一次全新的制度嘗試。這一模式的核心在於：政府先期完成土地徵收、規劃研究與工程設計，隨後通過招標引入發展商，由其在完成政府指定的基礎設施後，獲得片區內部分土地的開發權。然而，當前香港經濟面臨波動，部分開發商態度謹慎，如何在市場低潮期仍能吸引投資、推進基建，成為首要難題。此外，北部都會區要面對世界地緣政策演變帶來的不確定性和全球經濟下行趨勢，同時香港也面臨公共財政相對緊絀、市場氛圍相對保守的嚴峻局面，產業發展模式的轉型充滿挑戰。

（二）鄉村環境基礎設施嚴重滯後

香港雖為國際大都市，但仍有諸多鄉村，在北部都會區範圍內就有234個認可鄉村。這些鄉村的環境基礎設施嚴重滯後，主要體現在兩個方面：

其一，污水排放與處理問題。目前許多村落採用化糞池處理污水，住戶數量少時環境尚能承受，但隨著人口增加，化糞池往往無法處理全部污水，導致污水滲漏造成環境污染。政府雖提供污水渠，希望村民接入，但污水渠的接駁需經過多人的土地，地主不願配合的情況普遍存在。且為保證污水順利排放，污水渠應儘量減少轉彎，這也導致實際操作困難重重。

其二，緊急車輛通道問題。緊急車輛能順利進入村落，一般規定通道寬度至少六米，路面能承載二十噸重的消防車。但許多村落的擴展部分缺乏規劃，導致緊急車輛通道設置困難。居民往往反對將土地用作緊急車輛通道，認為此舉使其無法用該地塊建房，造成的損失亦不知由誰賠償。這兩個問題分別對應公共衞生與公共安全，是現代化城市的基本要求，但在鄉村地區長期未能妥善解決。

（三）鄉村形態雜亂與規劃缺位

傳統村落形態出現顯著變化，可大致分為兩類：一類如元朗廈村、洪水橋一帶，已非常接近新市鎮，被大量棕地包圍，工業設備緊挨村落；另一類如沙頭角、鹿頸，或錦田等地，棕地發展相對較少，村落原本的形態保存較好。兩類村落面臨的挑戰截然不同，需區別對待，但現行規劃對此缺乏精細化的應對策略。

更值得關注的是，村落最傳統的核心部分雖肌理猶存，但擴展部分雜亂無章，這與1970年代港英政府實施的「丁屋政策」密切相關。當時為發展新市鎮，政府徵用原居民大量土地，同時為保障原居民傳統權益，允許其在自有土地上建房。由於建房時大多按各自土地形態進行，缺乏統一規劃，導致丁屋形態混亂，與村落核心部分有序的傳統肌理形成鮮明對比。若村落人口較多，對丁屋需求大，建造的丁屋數量多，村落外圍便更顯雜亂。

（四）鄉村文化遺產面臨存續危機

在城鄉融合發展過程中，鄉村文化遺產的保護形勢嚴峻。首先，傳統建築形態正在快速消失。尖頂的金字型房屋最能體現鄉村的視覺形態，但目前香港的傳統村落中雖仍存在不少金字頂房屋，卻因丁屋政策允許建造三層高的火柴盒式房屋，使尖頂屋的建造形態漸趨消失。這些房屋大多未被列為古跡，甚至不屬於歷史建築，一旦拆除便不可復得。

其次，鄉村傳統活動的文化空間亟待保護。許多鄉村的傳統活動如神功戲、打醮等，其舉辦場地往往在規劃中被簡單劃為公園。若公園遍植樹木，屆時欲使用該場地舉辦活動便不可行；若改為硬地，又可能加劇「熱島效應」。如何在保護與利用之間做出合理取捨，尚缺乏成熟經驗。

更深層的問題在於鄉村社會組織基礎的弱化。香港鄉村存在一種特殊的社會文化和經濟組織——「祖堂」，本質上為華南傳統鄉村管理先人「嘗產」的信託基金。這些祖堂是許多傳統活動的資金和組織者來源。若政府在收地過程中使祖堂獲得大量補償款後被後人分掉，祖堂的社會經濟基礎將被弱化甚至消失，許多傳統活動可能無法繼續舉辦。祖堂這種組織在大中華文化圈中可能僅香港尚存，是香港獨特的非物質文化遺產，但其保護尚未得到應有重視。

（五）生態保育與經濟發展難以平衡

濕地和魚塘的保育是北部都會區生態建設的重要內容。這些區域具有生態功能、糧食生產功能、科研功能及戶外生態活動空間功能等多重價值。然而，目前許多魚塘為私人所有，不允許外人進入，其生態價值和社會價值未能充分發揮。

另一方面，農戶創造出的鄉村景觀深受城市人喜愛，但城市人欣賞美景時無需付費，農戶僅靠將農產品銷往市場獲取收入，其打造的美麗鄉村景觀並未帶來額外收益。鄉村景觀作為一種空間產品，理論上應有收益，但實際上缺乏相應的價值實現機制。如何在生態保育的同時，為農戶創造可持續的收入來源，是城鄉融合發展中亟待破解的難題。

（六）港深協同發展有待深化

北部都會區的發展，離不開與深圳的深度合作。政府通過北部都會區的規劃，明確提出了香港與深圳的「雙城三圈」概念，這幾乎是政府首次以「雙城論」闡述香港與深圳的關係。港深不僅需要概念上的突破同發展，更需要行動上的跟進。

當前，港深合作仍存在提升空間。以往合作多以項目為本，遇共同關注的議題便共同討論合作，導致合作層次較低、不夠全面，亦欠缺長遠戰略思維。在口岸建設、交通銜接、產業協作等方面，兩地的協同機制尚需進一步完善。如何藉助深圳已發展成熟且基礎雄厚的創科產業，支撐香港的創科產業發展，仍需政策創新與制度突破。
 

推進北部都會發展建設的對策建議

（一）創新產業發展模式，善用市場力量

針對產業發展面臨的挑戰，建議堅持並完善「片區開發」模式，善用市場力量推進北都建設。政府應在前端投入必要資源，完成土地徵收、規劃研究與工程設計，隨後通過招標引入發展商，明確告知開發商需完成的事項，使其清晰計算成本與收益。此種模式的吸引力在於「確定性」——開發商可減少政策與市場的不確定性。

儘管當前市場氛圍保守，但香港的造地與基建不能停滯。總有一些財團看好香港長遠前景，願意在市場低潮時入局。政府應在財政緊張的情況下，堅持推進北部都會區的基礎建設，同時積極探索多元融資渠道，吸引更多社會資本參與北部都會區發展。新田科技城等產業重地的規劃，應明確產業定位，完善配套政策，為創科產業發展提供優質空間。

（二）完善鄉村基礎設施，提升人居環境

針對鄉村環境基礎設施滯後的頑疾，建議在北部都會區發展中抓住機遇，系統解決污水排放與緊急通道問題。在污水治理方面，可考慮由政府統籌，統一規劃污水管網走向，簡化接駁程序，對配合接入公共污水系統的村民給予適當補貼。在緊急通道方面，應將村落緊急車輛通道納入法定規劃，明確通道位置與寬度要求，建立合理的補償機制，對提供土地用於通道建設的村民給予公平補償。

同時，應推廣北區創新的安置政策：凡受拆遷或發展影響的住戶，若無私人物業，可免資產審查直接申請安置屋村，涵蓋資助出售與可租住兩種類型。此項政策體現了對基層市民的關懷，建議在北部都會區全面推廣，讓受影響的居民有明確安置預期，無需排長隊等待安置。

（三）實施分類指導，促進城鄉有序融合

針對鄉村形態的多樣性，建議實施分類指導的城鄉融合策略。對靠近新市鎮、被棕地包圍的村落，應重點解決棕地整治與村落共存問題，逐步引導棕地作業遷入合適場所，改善村落周邊環境。對傳統形態保存較好的村落，應重點保護其鄉村風貌，控制無序擴展，維護傳統肌理。

在鄉村擴展部分的管理上，應總結丁屋政策的經驗教訓，探索更符合現代規劃理念的鄉村發展模式。可考慮在保留原居民傳統權益的前提下，引導新建房屋採用與傳統風貌協調的建築形式，避免火柴盒式建築的泛濫。對於村落核心部分的傳統肌理，應作為文化遺產予以嚴格保護，不得隨意改變。

（四）搶救鄉村文化遺產，保護視覺記憶與社會結構

鄉村文化遺產的保護，應成為北部都會區發展的重要內容。首先，建議儘快開展金字頂傳統村屋的緊急調查，摸清家底，制定保育政策。對具有價值的金字頂村屋，可通過金錢補償或容積率轉移等方式，鼓勵業主保留而非拆除重建。對已破舊的村屋，可提供修繕補貼，協助修復。這是一項具有搶救性質的工作，因城市化進程很快，若不及時行動，許多鄉村特色建築將不可逆地消失。

其次，在規劃過程中應重視傳統活動空間的保護。確定鄉村傳統活動的場地位置後，應思考如何在發展規劃中保護這些場地。可考慮設計為兼具靈活性的多功能空間，既能滿足傳統活動需求，又可在平日作為公共活動場所。公園設計需審慎，既要避免過度硬化加劇「熱島效應」，又要確保有足夠的硬地空間舉辦活動。

更深層的保護，是對祖堂這類鄉村社會組織基礎的維護。建議與鄉議局合作，研究保護祖堂組織的可行方案。在收地補償過程中，可探索設立專項基金或信託管理機制，確保補償款用於祖堂的長期運作而非即時分拆，使祖堂能夠繼續承擔傳統活動的組織與資助功能。保護鄉村，不能僅關注物理形態，更要關注讓文化得以傳承的社會經濟組織基礎。

（五）創新生態保育機制，實現鄉村經濟多元化

針對濕地和魚塘的多重功能，建議推行「新積極保育政策」。政府可收購具高生態價值的私人土地，打造濕地保育公園，再租給養殖戶繼續水產養殖。在租賃合同中，可明確要求租戶將部分區域對公眾開放，實現生態價值與社會價值的統一。對因蓄洪需要或候鳥棲息造成的養殖損失，政府應在租金上予以體現，甚或提供補貼，以此鼓勵養殖戶配合，實現魚塘的可持續生態經營。

在發展戶外生態活動空間方面，可借鑒內地農家樂模式，探索生態旅舍發展路徑。例如，在濕地保育公園內，可在集中服務區外分散建設適量生態旅舍，通過聚集與分散相結合的模式，既滿足遊客需求，又控制對環境的影響。此種模式可令城市人享受鄉村景色，同時為農戶創造非農業收入，使其因保護鄉郊環境而獲得收益，形成良性循環。

在制度層面，應探索建立鄉村景觀價值實現機制。鄉村餐廳成功申領經營牌照，如荔枝窩村、谷埔村的案例，是重要突破。此模式可在解決排污問題的基礎上適度推廣。更深層的思考是：能否營造一種制度，讓農民通過持續營造高質素的鄉郊環境作為空間產品獲得收入？這需要政府、學界、社會各方共同探索，在政策上實現創新突破。

（六）深化港深協同，共創世界級都會景觀

港深合作是北部都會區發展的關鍵動力。建議在「雙城三圈」戰略框架下，深化兩地合作層次，從項目為本走向戰略協同。在創科產業方面，香港應主動對接深圳的產業鏈與創新生態，藉助深圳的產業基礎支撐北部都會區創科發展。在交通基礎設施方面，加快推進新口岸建設和現有口岸改造，完善地鐵網絡連接，使邊境地帶成為兩地居民生活圈的一部分。

更具前瞻性的思考，是港深共同打造世界級都會景觀。通過協同規劃，將深圳灣打造為大灣區的黃金內灣，使其兼具繁榮與生態雙重屬性。深圳一側的高樓密集與香港一側的濕地魚塘，可形成發展與保育並存的獨特景觀。在新田科技城一帶，通過精心設計，可呈現高密度現代都市與自然生態緊密相連的視覺衝擊，成為港深共建的城市名片。此種景觀非香港獨有，而是與深圳共同擁有，體現了兩城市發展命運的緊密相連。
 

結語

北部都會區的發展，承載著香港未來數十年的城市命運。它不僅是一次空間重構，更是一次制度創新、文化保育與社會治理的綜合實踐。面對產業發展轉型、鄉村環境滯後、文化遺產保護、生態保育平衡、港深協同深化等多重挑戰，需要政府、市場、社會各方協同努力，在創新中突破，在保護中發展。

北部都會區建設不容有失，是香港年輕人開創事業的黃金機遇。希望通過本文的分析與建議，能夠引發更多社會關注與公共討論，凝聚共識，匯聚智慧，共同推動北部都會區成為宜居、宜業、宜遊、宜學的現代化新都會，成為港深合作的新標杆，成為國家高質量發展的新亮點。在城鄉共融、發展與保育並重的理念指引下，北部都會區必將書寫香港城市發展的新篇章，為「一國兩制」的成功實踐增添新的光彩。
 

本文發表於《紫荊論壇》2026年1-3月號