文 | 蔡志忠

核心區甲廈近日傳來矚目成交，市場盛傳科技巨擘阿里巴巴（9988）斥資70億元，洽購銅鑼灣甲級商廈“港島壹號中心”﹙前身為香港怡東酒店﹚最高的13層，涉及樓面面積約27萬平方呎，每平方呎呎價約為2.6萬元，而業主文華東方酒店集團也確認正在商討出售事宜。這個消息無疑對被受質疑的商廈市場帶來振奮作用，就像打了一支強心針一樣，也中和了市場對於某大銀行傳出要盡快處理不良資產的傳聞。過去幾年，工商市場在一片風聲鶴唳的情況下，幾乎一直被拼命唱跌，直到今天，市場出現不同的變化，買家開始用行動詮釋了他們的態度。

繼港交所（0388）斥資63億元，向置地集團收購交易廣場一期14.7萬呎樓面作永久總部，實用呎價平均每平方呎高達$42,850元之後，上述阿里巴巴所購買的銅鑼灣商廈可謂是另一震撼性大銀碼成交。而且買家是著名的科技電商巨頭購入自用，釋出的意義更為深遠；去年香港都會大學也豪擲約26.5億元購入紅磡祥祺中心自用，是2024年市場上最大的商廈交易；此外，著名天使投資人蔡文勝近期以近20億元（加上建築費）購入天后和銅鑼灣兩幢辦公樓，作為AI和Web3.0創業基地；還有內地證券公司以逾10億元購入中環皇后大道中“尚至醫療大樓”全幢商廈，每平方呎高達$21,500元。以上這些都是巨額的商業交易，誰說甲廈市場一蹶不振？

不知道大家有沒有細心留意，香港已經進入業主交替大時代。這不僅是在住宅新樓巿場，有4成左右普通話拼音名字的買家，在工商舖市場，也幾乎沒有傳統的地產公司或以往的投資者，買家來自不同行業，如證券公司、科技產業和教育機構等等，這些買家實力雄厚，他們都是長線持有自用為主。其實，香港有許多行業如日中天，金融股市十分蓬勃、創科產業前景樂觀、還有港府加大力度發展教育事業等等，這些都是商廈市場的生力軍，而現在只是剛剛開始。僅是學生宿舍就完全處於供不應求狀態，政府近期修改條例容許商廈改裝學生宿舍，加速單幢物業轉售個案，粗略估計，去年至今10億元以下全幢商廈及酒店的成交多達20幢左右，如今香港可出售的整幢物業已買少見少。

甲廈見底遇上M3貨幣供應量新高

此外，港島核心商廈分層單位的成交也開始多起來，用家已經紛紛進場，筍盤所餘無幾。儘管主流媒體仍在瘋狂唱跌商廈市場，也無阻聰明買家的入市意欲。因為港島核心區分層甲級寫字樓只有10幢左右可供買賣，近期的成交當然有一些抵買的筍盤，但也不乏較高的成交價出現，例如中環中心中高層單位，每呎成交價$21,854元，上環信德中心高層單位成交價，也每呎高達$20,352元。筆者認為，作為國際金融中心的香港，自然應該與同樣的國際城市相比較，如果紐約、倫敦甚至新加坡，這幾年樓價沒有怎麼跌，而香港商廈已經跌了5至7成，為什麼還要繼續往下調？

香港的M3貨幣供應量最近急速上升，已經高達約19.89萬億港元的歷史新高，相當誇張，這證明香港是世上最安全的資金避風港。隨著利率開始下降，新樓市場銷售成績亮麗，二手筍盤也被一掃而空，樓價已經出現回升跡象。所謂水漲就會船高，資金蜂擁而至，股市牛氣衝天，那麼處於黃金地段的甲級寫字樓又將如何發展？正如財庫局局長許正宇所說，香港整個銀⾏業資本充⾜率逾20％，遠⾼於國際要求，現時風險絕對可控，金融體係相當穩健。我們來算一算核心區商業樓宇的地價、建築費和利息等開支，整體發展成本每平方呎1.5萬至2萬元，市場價格低於此價沒人會蓋房。因此，樓價不會長期低迷，一個健康正常的市場，甲廈的平均價格每平方呎要在2萬元以上，才符合最低要求。筆者相信，不久的將來，合理價格一定會再次重返。

（本文作者係香港山西政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長，文章僅代表作者個人觀點）