文 | 朱家健

隨着近年香港各所大專學府增加研究生學額和自費全日制課程，本地和非本地學生對在大學附近的宿位的需度大增，個別在大學校區附近的私樓業主也把單位改裝為獨立房，租給來自境外的大學生；加上香港特區有意打造“留學香港”品牌，除了大學的軟硬配套，大學生起居生活的一條龍配套更是不可或缺。

今年6月，發展局推出先導計劃，把現被歸類為“住宅機構”用途的學生宿舍，納入“酒店”用途範疇，換言之，在不用投入太多額外成本改變規劃程序和移去部分過剩樓面下，將增加酒店和商廈改建成為學生宿舍的誘因；此外，改建後的學生宿舍或須設置洗衣房、共用廚房、共用客廳、健身室等硬件配套，若酒店商廈騰出部分原停車場空間作相關改裝，這些指定新設施可被納進總樓面豁免。

先導計劃的申請流程，包括由參與計劃的準發展商向教育局呈交意向申請，列出擬建學生宿舍發展項目基本資料並作出法定聲明，再由教育局按資格準則對申請資格作出審批，而因應需要，再由準發展商向規劃署、屋宇署、地政總署等部門遞交申請或補交材料。

對酒店和商廈業主來說，若在可控成本和可行技術下，讓非住用建築物在先導計劃下符合“酒店”用途定義，既可釋放土地原用途，活化商廈，更可以解決學生宿位不足的現實情況，轉型成功再賺取利潤。在旅遊業調整期和非遊客區區內酒店房間供應過剩下，酒店成功轉型也可以留住大部分員工，而且把酒店房間和現有設施改建學生宿舍時，可保留現有設計，未必需要大興土木拆卸和重建，同時響應綠色環保理念。

現時，大學的宿舍宿位僧多粥少，個別大學更有舍堂文化，有不少大學生 (包含本地生、內地生、本科或研究生程度) 未能獲分配宿位，為方便上學和小組學習，唯有與其他認識或相互不認識的學生一起租住大學附近或鐵路沿線的屋苑單位。另數年前出現自稱“二房東”的中介或金融公司，專門向私人單位業主租用物業後，在違反租約下再把單位轉租/分租予內地大學生，在收取大學生的一整年租金後，卻未有按時向業主繳付租金，銷聲匿跡，令業主和分租客同時蒙受金錢損失，讓大學生分租客大失預算。若果私營發展商在落實興建學生宿舍後，再引入禮賓和管家服務，加上智能家居和綠色環保元素，將可讓入住的大學生率先感受到創新創科在生活的應用和潛在的商業模式，而且，在大學有限度而不參與營運的支持下，租住新模式合作興建和管理的學生宿舍或能讓大學生感受到舍堂生活，讓座落在校園附近、大學納入認可範圍的學生宿舍可以成為大學正規宿舍和校園的延伸，學生住得更開心，家長同樣放心。

酒店商廈變身學生宿舍有需求，若發展商通過先導計劃，建議可由特區政府作為共同擔保人向銀行借款作出相關改建作為申請誘因，這將是對香港教育和人才規劃的硬件投資。

（作者係全國港澳研究會會員、中國和平統一促進會香港總會副秘書長，文章僅代表作者個人觀點）