文｜新界關注大聯盟

北部都會區是近年本港各界關注的規劃大事，既關乎打造經濟新增長點，也涉及打造宜居宜業宜遊的生活空間。由於北部都會區涵蓋元朗區和北區，將會涉及十個鄉事委員會，當中鄉村將成為城中村還是城鄉共融，能否檢討小型屋宇政策讓鄉村族群可持續發展，相信是不少新界人最關心的。

香港自古以來都有人聚居，新界不少村落已有幾百年的歷史，有祠堂和族譜印證。先人聚居成村，離不開建屋居住、離不開耕作搵食、離不開祭祀先祖。建屋、耕作、殯喪祭祖是鄉村居民自古以來的權益。英國人霸佔新界後，新界各鄉先後成立鄉事委員會以及設立法定組織—新界鄉議局，為港英政府治理新界提供意見。原居民權益，包括建屋權、豁免差餉、沿用舊地租、土葬等權利，由港英政府以行政措施管理。綜合而言新界原居民所享有的合法傳統權益載於《基本法》第40條，在1997年7月1日起成為憲制權益，特區政府要予以保障。

新界原居民長大後，按慣例在村落周邊農地或荒地自建房屋，籌組家庭安居樂業，港英政府管理新界後亦未有改變這些權利。至70年代開始，港英政府著手在新界發展新市鎮等一系列衛星城市解決人口問題。為了在新界搬村收地發展以及建立新界鄉郊房屋和衛生標準，小型屋宇政策於1972年12月推出，允許年滿18歲、父系源自1898年認可鄉村的男性原居民，可享有申請興建小型屋宇（俗稱“丁屋”）的權利，最高3層（8.23米高）、每層不超過700平方呎，建成的丁屋亦不需補地價。有關政策以香港法例第121章《建築物條例(新界適用)條例》予以規定。根據立法會2017年土地供應專責小組的文件，由政策於1972年實施至2017年9月，地政總署總共執行了 42 131 宗小型屋宇批約，換言之新界現有超過4萬棟村屋和丁屋。

值得留意的是，絕大部分市區居民只知道新界原居民享有申建小型屋宇的權利，卻不知道丁權與公屋居屋等公共房屋福利不能重疊，只能擇一。而且原居民只能透過三種方式有條件建屋，分別是自有農地建屋、以私有農地與政府交換用地建屋、私人協約批地。假如原居民父輩沒有留下土地，一般苦等多年都不會有地興建。同時，有別於市區買賣樓宇有多個銀行或財務公司提供貸款選擇，原居民在興建小型屋宇上，甚少有銀行承接貸款，私人興建丁屋有財政難度。香港開埠過百年，不少鄉村的空間一早已用盡，小型屋宇政策亦已推出50多年，至今未有修改，不少村民至今一屋難求，家族幾戶人同住一屋。此外，儘管政策允許700尺的面積，但以新田鄉為例，村內不少空間已經告罄，形成有丁權而無地興建丁屋，情況令人感到沮喪！

80年代，中英兩國就香港前程談判並發表聯合聲明，香港將回歸祖國。在起早《香港基本法》期間，在陳日新主席、劉皇發主席以及各位新界鄉議局前輩的努力下，正式將新界原居民的合法權益寫入《香港基本法》第40條，將權利憲制化。換言之，興建小型屋宇、殯葬權等多個原居民權益，受到基本法保障。

正值北部都會區發展，當中包括元朗區和北區共十個鄉事委員會。在發展的同時，如何有效釋放鄉村土地，如何讓鄉村參與發展，是一個重大課題。當局目前在北部都會區提出城鄉共融的概念，但有關概念仍停留在口號階段，未能解答原居民鄉村可持續發展、後代繁衍以及海外原居民回流的居住問題。為破局以及進一步釋放土地，曾有意見提出丁廈概念，即檢討小型屋宇政策，例如突破三層和樓面面積限制，集合村內眾人丁權，合建為現代化大樓。參考海內外經驗，鄰近的廣州或深圳甚至可以發展成為大型屋苑，低層附設商場、公眾停車場為該村提供租金回報，加強財政上的可持續性，亦預留了個別土地展示該村文件和歷史。雖然一國兩制下，內地鄉村基層治理與本港有差異，但有關吸納鄉村土地轉換為城市市中心發展的經驗，值得香港政府思考。

假設以100間小型屋宇所佔土地面積上限10萬呎地為例，如分別授予建設小型屋宇，還不如整合這10萬呎地以容積率發展多棟摩天大廈，不但可以滿足或解決部份住屋需求，其餘單位由發展商售出作為其他營利部分，是雙贏局面。成本方面而言，統一採購和營造也有助管控成本，過程更有效益的。商業樓層部分，也可以按協議由原居民或祖堂享有權益，例如商業回報、停車場等。暫不考慮現時關稅戰和樓市情況，在將來經濟暢旺後，丁廈相關的概念和計劃，不單可以解決目前村內土地不足，輪候丁屋時間冗長和規劃發展效果不理想等情況。同時可以作為鄉村在未來的一條新路，亦可以探討將來能否鼓勵現存於元朗、大埔、北區一帶的丁屋加入重建，所帶出的投資成本與未來的商業收益，不單止是取得平衡，兼可締造雙贏，三贏局面，對政府、原居民、市民，以及從整體利益角度出發，都是一個多贏的方案。正值北部都會區涉及城鄉共融的整體目標，值得在發展區探討試點工作。

總括而言，現行的小型屋宇政策已沿用超過50年，明顯執行和細則上已過時，是時候作出配合時代轉變的檢討工作。小型屋宇政策作為《基本法》第40條的新界合法傳統權益的一部分，雖然檢討政策會涉及法律、環境、土地規劃及需求等複雜問題，但這是一個負責任政府必須面對的事情。我們要避免頭痛醫頭，腳痛醫腳，香港不能再等了！

（發言人何君堯及成員黃子毅代行）